수원지방법원 2026타경153. 경기도 광주시 초월읍 지월리 52 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 1층 작업장 등, 2층 창고 등입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층이며, 급배수·위생·전기설비와 화물용 리프트설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 창고용지 444.0㎡이고 계획관리지역에 속합니다.
등기상 현재 소유자는 심용구이고, 2018.08.03 설정된 농협은행주식회사 근저당 216,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 농협은행의 근저당 4건, 경기신용보증재단 가압류, 광주시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인이 없어 낙찰자가 떠안을 보증금이나 임차권 인수액도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경153 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 52 · 경기도 광주시 초월읍 산수로 627-68 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 작업장 등, 2층 창고 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 토지 | 창고용지 · 444.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 376,200원/㎡ |
| 소유자 | 심용구 (2018.07.25 소유권이전 · 2018.03.29 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 759,766,240원 / 759,766,240원 (신건) |
| 청구액 | 483,548,765원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2018.08.03 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.14 농협은행 가압류 34,188,805원은 2025.12.09 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 759,766,240원이나 현재 최저가 759,766,240원이 시장가격 대비 저렴한지, 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 특히 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대조하기 어려운 작업장·창고 + 토지 물건이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 759,766,240원 | 0원 | 135,708,578원 |
| 1회 유찰 · 80% | 607,812,992원 | 14,725,138원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 486,250,393원 | 135,072,111원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 가정은 607,812,992원, 2회 유찰 시 486,250,393원입니다. 다만 유찰로 가격이 내려가더라도 그 자체만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 실제 입찰가 판단에는 해당 작업장·창고와 토지의 개별 가격 검증이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 759,766,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,997,662원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,060,000원 | 38,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,708,578원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 614,060,000원이 전액 배당되고 135,708,578원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지월공단 북서측 인근으로 공장·창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 노선버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용상태. 1층은 작업장 등, 2층은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물이며 급배수·위생·전기설비와 화물용 리프트설비가 되어 있습니다.
- 토지. 창고용지 444.0㎡, 토지이용상황은 공업기타, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며, 고속국도법상의접도구역에 저촉됩니다.
- 토지거래계약 허가. 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 759,766,240원을 곧바로 시세로 보지 말고 작업장·창고와 토지의 개별 가치를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각 범위를 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·접도구역 등 다수의 제한이 기재돼 있습니다.
- 접근성 확인. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 불편한 것으로 평가돼 있습니다. 실제 물류·영업 동선과 진입 여건을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현재 이용상태가 작업장·창고이므로 현장 점유 및 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 반드시 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.08.03 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 759,766,240원은 신건 감정가 그대로이고, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다.
따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다. 1층 작업장·2층 창고라는 이용상태, 창고용지 444.0㎡의 토지 조건, 차량 접근성과 불편한 대중교통, 계획관리지역을 비롯한 여러 규제, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 모두 가격에 반영해 판단해야 합니다.
