수원지방법원 2026타경234. 하남시 덕풍동 한솔리치빌아파트1단지 106동 15층 1501호, 전용 84.8049㎡ 아파트입니다. 소유자 성치훈은 2015년 4월 30일 거래가 302,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 신한은행·중소기업은행·우리은행·정용비 근저당과 가압류·경매개시결정·가처분은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인은 최민영 1명이 확인됩니다. 전입일은 2015년 5월 6일로 말소기준일인 2015년 4월 30일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 이 사건의 핵심 위험은 권리 인수가 아니라 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 681 한솔리치빌아파트1단지 106동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8049㎡ · 지상 25층 중 15층 |
| 소유자 | 성치훈 (2015.04.30. 거래가 302,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 729,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한은행 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2002.12.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.04.30. 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 202,400,000원이고 2025.03.25. 변경등기에는 채권최고액 107,800,000원이 기재되어 있습니다. 이후 현재 남아 있는 신한은행 근저당 120,000,000원, 중소기업은행 근저당 120,000,000원, 우리은행 근저당 240,000,000원, 정용비 근저당 350,000,000원과 각 가압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 1명 확인, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민영 | 2015.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 7.29억은 최근 평균과 최신 거래보다 높다
한솔리치빌(1단지)은 747세대이며, 비교 대상은 전용 84.8㎡ 동일 평형입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 685,208,333원이고, 가장 최근 거래는 2026년 8월 715,000,000원입니다. 신건 최저가 729,000,000원은 최근 평균의 106.4%이며 최신 거래보다도 14,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 15 | 715,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 7 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 8 | 715,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 23 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 17 | 720,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 7 | 715,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 3 | 732,500,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 2 | 675,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 7 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 685,208,333원 |
표본의 거래 범위는 560,000,000원~740,000,000원입니다. 현재 최저가 729,000,000원은 고가 거래권에 위치하며 평균보다 43,791,667원 높습니다. 동일한 15층의 최신 거래가 715,000,000원인 점까지 감안하면, 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 729,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,690,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 202,400,000원 | 202,400,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 정용비 근저당 | 350,000,000원 | 36,910,000원 |
| 6. 우리은행 가압류 | 123,733,845원 | 0원 |
| 7. KB국민카드 가압류 | 20,309,124원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 93,500,000원 | 0원 |
| 9. 하나카드 가압류 | 20,420,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 1,290,363,616원, 배당액은 719,310,000원이며 미배당액은 571,053,616원입니다. 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용돼 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕풍1동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 25층 중 15층이며 사용승인일은 2002.12.23입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 필지 북동측 약 20m, 남동측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 아파트 용도 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부상 상태. 아파트로 등재되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 신건 7.29억은 최근 평균 6.852억보다 높고 최신 거래 7.15억도 웃돕니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 임차인 원본 확인. 최민영은 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 말소기준 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당은 2015.04.30. 설정 당시 채권최고액 202,400,000원이고 2025.03.25. 변경등기에 107,800,000원이 기재되어 있으므로 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가격 가정에서도 채권자 총 청구액 대비 571,053,616원의 미배당이 발생하지만, 제공된 권리판정상 이는 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가 자료상 하남시 전역 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정이 2026.12.31.까지 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 정리되고, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리만 보면 비교적 단순한 아파트입니다. 그러나 현재 최저가 7.29억은 최근 12개월 평균 6.852억의 106.4%이고 최신 15층 거래 7.15억보다도 높습니다. 즉 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
