춘천지방법원 2025타경2824. 이 사건은 일반적인 부동산 전체 매각이 아니라 김지아가 보유한 2분의 1 지분 전부에 대한 경매입니다. 현재 등기상 소유관계는 김지아 2분의 1, 김필훈 2분의 1이고, 감정평가 역시 김지아의 지분만을 대상으로 지분비율에 따라 평가됐습니다. 따라서 낙찰 이후에도 김필훈의 2분의 1 지분은 그대로 남는 구조입니다.
등기권리만 보면 말소기준은 명확합니다. 김지아가 2025.01.20 지분을 이전받은 당일, 심윤자 명의로 채권최고액 250,000,000원의 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2025.04.28 설정된 주식회사다우린의 근저당 330,000,000원과 2025.12.09 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 광판리 351, 1149-3 · 김유정로 427-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 경매대상 지분 | 김지아 지분 2분의 1 전부 · 김필훈 지분 2분의 1은 매각대상 밖 |
| 감정가 / 최저가 | 372,922,200원 / 372,922,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사다우린 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2는 공부상 ‘전’이나 현황 전기타(주차장 등) 이용 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
2024.11.27 이전 경매를 거쳐 최숙희 지분에 붙어 있던 다수의 근저당·압류·가압류·가등기와 경매개시결정은 2024.12.05 등기 과정에서 말소됐고, 이후 2025.01.20 김지아가 해당 2분의 1 지분을 매수했습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 심윤자 근저당입니다.
② 점유자 분석 — 3명 모두 말소기준 전 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영래 | 2010.05.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이준석 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 2026.01.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최숙희 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
말소기준일인 2025.01.20보다 김영래는 약 14년 8개월, 이준석은 약 2년 4개월, 최숙희는 약 5개월 앞서 전입했습니다. 하지만 전입일만으로는 임대차계약과 보증금 존재를 확정할 수 없습니다. 특히 최숙희는 과거 이 부동산의 공유자이자 등기부상 채무자였던 인물과 동일해, 일반 임차인인지 관계인 점유인지 추가 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격 판단 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 372,922,200원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 80%인 298,337,760원, 2회 유찰 시 64%인 238,670,208원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 기준점이 확인되지 않으므로, 감정가나 유찰가만을 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
더구나 이 가격은 부동산 전체를 단독 소유하는 가격이 아니라 김지아의 2분의 1 지분에 대한 가격입니다. 낙찰 후에도 김필훈 지분 2분의 1이 남고, 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 법적 지위도 정리되지 않았습니다. 따라서 최저가가 낮아지는 것과 실질적인 취득 리스크가 낮아지는 것은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 372,922,200원 | 366,901,289원 | 213,098,711원 | 116,901,289원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 298,337,760원 | 293,361,031원 | 286,638,969원 | 43,361,031원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 238,670,208원 | 234,528,825원 | 345,471,175원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 372,922,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,020,911원 |
| 2. 근저당 · 심윤자 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다우린 | 330,000,000원 | 116,901,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정표 기준 채권총액은 580,000,000원, 배당액은 366,901,289원, 미배당은 213,098,711원입니다. 주식회사다우린은 330,000,000원 중 116,901,289원만 배당되는 구조입니다. 다만 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 확인되면 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용중이며, 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물이 포함됩니다.
- 주변환경. 남춘천산업단지 북서측 인근으로 단독주택, 전·답 등 농경지와 임야가 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 광판리 351 토지는 지목 ‘대’, 상업용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 전기타(주차장 등)로 이용중입니다.
- 지적 경계. 감정평가에서 지적 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항 확인이 필요할 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 명시했습니다.
- 지분 환금성. 전체 소유권이 아닌 2분의 1 지분만 매각되므로 낙찰 후에도 공유 상태가 남습니다. 가격 판단 시 일반 단독소유 물건과 동일하게 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지아 2분의 1 지분만 매각. 감정가 372,922,200원이 전체 부동산 가격이 아니라 경매대상 지분의 평가액이라는 점을 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 계약관계 확인. 김영래·이준석·최숙희 모두 말소기준일보다 앞서 전입했으므로 임대차계약서, 보증금, 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 최숙희 관계 확인. 과거 공유자·채무자와 동일한 인물로 조사돼 일반 임차인인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 이준석 배당요구. 2026.01.30 배당요구 사실이 있으므로 보증금·확정일자와 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 확정 금지. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 보증금 미상 점유자가 있어 현재 최저가만으로 총취득부담을 확정하면 안 됩니다.
- 토지 현황 확인. 목록2의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고 지적 경계도 다소 불분명하므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 관련 당해세 여부에 따라 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.73억”보다 ‘무엇을 사는가’를 먼저 봐야 한다
이 사건을 숫자 하나로만 보면 감정가와 최저가가 같은 372,922,200원 신건입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 가격이 아닙니다. 매각대상은 전체 부동산이 아니라 김지아 지분 2분의 1이고, 김필훈의 나머지 2분의 1 지분은 그대로 남습니다. 여기에 김영래·이준석·최숙희 세 사람의 전입일이 모두 2025.01.20 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·승계 위험을 확정할 수 없는 상태입니다.
등기상 후순위 근저당이 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 인수 위험이 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 기준도 확인되지 않아 372,922,200원이 시장 대비 싸다는 근거도 없습니다. 지분 1/2 + 점유자 3명 보증금 미상 + 현황·지적 확인 필요. 이 세 가지가 해소되기 전에는 유찰로 가격이 내려가더라도 높은 할인 점수를 주기 어려운 사건입니다.
