춘천지방법원 2025타경50946. 춘천시 퇴계동 한성아파트 109동 7층 703호, 전용 84.83㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 김천안이며 2013년 4월 25일 매매를 원인으로 2013년 5월 27일 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 142,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2019년 11월 13일 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 107,800,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건에서 주의할 지점은 권리보다 가격입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 201,000,000원입니다. 반면 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 189,958,333원, 가장 최근 거래는 2026년 7월 174,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 최근 12개월 평균의 105.8%로, 지금 가격만 놓고 보면 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50946 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 917 한성아파트 109동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.83㎡ · 지상 15층 중 7층 |
| 소유자 | 김천안 · 2013.05.27 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 82,693,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 판단 문제는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 말소기준은 2019.11.13 주식회사신한은행 근저당권이며, 이 근저당권은 2025.06.11 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있습니다. 이후 2023년 추가 근저당, 2025년의 다수 가압류, 춘천시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가보다 낮다
한진·한성 단지의 전용 84.83㎡·84.86㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 189,958,333원이고, 최신 거래는 2026년 7월 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 12 | 180,500,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 189,958,333원 |
표본의 최저 거래가는 170,000,000원, 최고 거래가는 215,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 현재 입찰 판단에서 더 중요한 것은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 11,041,667원 높고, 데이터상 비율은 105.8%입니다. 최신 2026년 7월 거래 174,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 27,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 89,586,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,240,034원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,290,513원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업중앙회 | 87,900,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,942,435원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 동춘천농업협동조합 | 51,031,615원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 163,769,741원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,571,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 653,545,973원 중 예상 배당액은 197,386,000원, 미배당액은 456,159,973원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 퇴계동 남춘천초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 편의성도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 15층 건물의 7층 703호이며, 도시가스보일러 개별난방·승강기·소화전·기본 급배수설비가 있습니다.
- 단지. 한진·한성 단지 600세대, 준공일 1995.04.27입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 791,100원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 170,000,000원에서 215,000,000원까지 편차가 있어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 우선. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으므로 “신건이라도 싸다”는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.07의 174,000,000원입니다. 최근 평균 189,958,333원뿐 아니라 최신 거래 수준도 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원입니다. 권리 인수는 두 경우 모두 0원으로 계산됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 매각가 가정에서도 채권자 미배당액이 456,159,973원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 입찰 전 실제 점유 상태와 체납 관리비, 인도 가능성을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.05입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준인 2019년 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 189,958,333원보다 높고, 최신 거래 174,000,000원보다도 상당히 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 가격 위험입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 자료만으로는 최저가 201,000,000원에 시세 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
