수원지방법원 2026타경50765. 성남시 분당구 백현동 더샵판교퍼스트파크 104동 10층 1004호 아파트입니다. 현재 소유자는 나성애·배동찬 공유자이고 각각 지분 2분의 1입니다. 소유권이전 등기는 2021.10.15 이루어졌으며 거래가액은 1,253,700,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.06.23 설정된 중소기업은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 배동찬 지분에 설정된 가압류 3건과 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 큰 변수는 가격입니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 2,280,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 1,760,000,000원, 최신 2026.08 거래는 2,050,000,000원입니다. 최근 12개월 가격 수준은 이전 거래군보다 -3.1%의 하락 추세로 집계되어 있어, 전체 12건 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50765 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 백현동 608 더샵판교퍼스트파크 104동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상 25층 건 내 10층 |
| 대상 면적 | 129.8347㎡ |
| 소유자 | 나성애 지분 2분의 1 · 배동찬 지분 2분의 1 |
| 소유권이전 / 거래가액 | 2021.10.15 / 1,253,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,280,000,000원 / 2,280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.23 중소기업은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 2026.02.13 신보2024제23차유동화전문 유한회사 가압류 900,000,000원, 2026.02.25 한국무역보험공사 가압류 1,922,000,000원, 2026.02.26 신보2024제6차유동화전문 유한회사 가압류 1,440,000,000원, 2026.04.17 임의경매개시결정, 2026.09.21 국가 압류가 이어집니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 최근 시세 — 신건 2,280,000,000원은 최근 평균의 129.5%
THESHARP판교퍼스트파크 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 5건이며, 평균은 1,760,000,000원입니다. 특히 이 사건과 같은 10층 거래가 2026.05 1,850,000,000원에 있었고, 가장 최신 거래는 2026.08 9층 2,050,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 129.83㎡ | 9 | 2,050,000,000원 |
| 2026.05 | 129.83㎡ | 10 | 1,850,000,000원 |
| 2026.01 | 129.83㎡ | 13 | 1,880,000,000원 |
| 2025.10 | 129.83㎡ | 7 | 1,000,000,000원 |
| 2025.10 | 129.97㎡ | 15 | 2,020,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,760,000,000원 |
현재 최저가 2,280,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.5%입니다. 전체 12건 평균 1,792,500,000원과 비교해도 최저가는 127.2% 수준이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군의 추세도 이전 거래군 대비 -3.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,200,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신보2024제23차유동화전문 유한회사 | 900,000,000원 | 334,800,000원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,922,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2024제6차유동화전문 유한회사 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,182,000,000원 중 예상 배당액은 2,254,800,000원이고, 미배당액은 3,927,200,000원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 중소기업은행의 1,920,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남외국어고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·다세대주택·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통 수준입니다.
- 단지. THESHARP판교퍼스트파크는 1,223세대이고 준공일은 2021.06.09입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 25층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지의 대체로 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 2025.10.20부터 2026.12.31까지 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 4,577,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 1,760,000,000원과 최신 거래 2,050,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.1%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 129.5%인 만큼 가격 안전마진을 별도로 확보할 필요가 있습니다.
- 1회 유찰도 재검토. 1회 유찰 시 1,824,000,000원으로 최근 12개월 평균 1,760,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,459,200,000원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차권 인수 항목은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.09.21 국가 압류가 존재하며 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료에는 2025.10.20~2026.12.31 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.23 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 실질취득가 2,280,000,000원은 최근 12개월 평균 1,760,000,000원의 129.5%입니다. 최신 거래 2,050,000,000원보다도 높고 최근 거래 추세가 -3.1%라는 점까지 감안하면, 현재 회차의 핵심 리스크는 권리가 아니라 가격입니다. 1회 유찰 시 1,824,000,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시 1,459,200,000원까지 내려가는 구조입니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다.
