수원지방법원 2026타경50795. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 지하 2층 비215호로, 감정평가상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 서은선이고, 말소기준은 2022.03.17. 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 190,800,000원)입니다. 그 뒤 경매개시결정, 국세 압류, 케이뱅크 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인과 별도로 인수되는 구분지상권에 있습니다.
임차인 김형종은 비215호에 2020.08.12. 전입했고, 보증금 10,000,000원·월세 800,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2022.03.17.보다 빠르고 대항력이 인정되어, 우선변제권 없이 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 대신 보증금 전액 10,000,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 배당표가 산정되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 219,000,000원에서의 실질취득은 229,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 지2층 비215호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지하4층/지상10층 건물 내 지2층 비215호 |
| 소유자 | 서은선 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 166,562,524원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 ‘남는 권리’를 분리해야 한다
말소기준은 2022.03.17. 우리은행 근저당권입니다. 2026.04.20. 임의경매개시결정, 2026.05.18. 국의 압류, 2026.06.05. 케이뱅크 가압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김형종의 전입은 2020.08.12.로 말소기준보다 앞서며, 배당표상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형종 | 비215호 | 2020.08.12 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 10,000,000원 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 229,000,000원을 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가는 219,000,000원이지만, 임차인 보증금 10,000,000원을 배당으로 소멸시키지 못하고 매수인이 인수하므로 실질취득은 219,000,000원 + 10,000,000원 = 229,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 매각가 175,200,000원에 인수금 10,000,000원이 더해져 실질 부담은 185,200,000원, 2회 유찰 시에는 140,160,000원에 10,000,000원이 더해져 150,160,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 10,000,000원 | 229,000,000원 | 119,317,250원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 10,000,000원 | 185,200,000원 | 162,504,050원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 10,000,000원 | 150,160,000원 | 197,053,490원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 인수 · 임차인 김형종 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 190,800,000원 | 190,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 143,651,250원 | 24,334,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 334,451,250원 중 예상 배당은 215,134,000원이며 미배당은 119,317,250원입니다. 김형종 보증금 10,000,000원은 배당액이 0원으로 산정되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 2022.01.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층/지상10층 건물 내 지2층 비215호입니다.
- 주위환경. 미사강변초등학교 북동측 인근으로 아파트, 지식산업센터(아파트형공장), 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북동측 미사대로, 남서측 미사강변한강로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 북동측 약 40m 미사대로, 남서측 약 25m 미사강변한강로에 접하고 공동 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 현장확인. 소유자 또는 이해관계인 부재로 문이 잠겨 있어 감정 당시 내부는 확인하지 못했고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계. 김형종의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 구분지상권 원문 확인. 토지 각 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.01.14.)가 매각으로 말소되지 않습니다. 존속기간·범위·권리자 등 구체 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용상태와 내부 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2026.05.18. 국 명의 압류가 등기돼 있습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차 실질취득은 229,000,000원입니다. 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대조건을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.19억”이 이 물건의 실제 가격은 아니다
이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 단순하지만, 매수인이 떠안을 항목이 분명합니다. 임차인 김형종은 2020.08.12. 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 10,000,000원은 배당되지 않아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 신건 최저가 219,000,000원의 실질취득은 229,000,000원입니다. 게다가 매각물건명세서가 토지 각 을구 1번 구분지상권의 인수까지 명시하고 있습니다. 결론은 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 구분지상권이 남는 인수형 물건입니다. ‘신건이라 깨끗하다’거나 ‘최저가가 곧 취득가’라는 전제로 접근해서는 안 됩니다.
