수원지방법원 2026타경50873. 분당구 금곡동 삼라마이다스빌 5층 506호 아파트입니다. 현재 소유자는 나금선 지분 10분의 4, 이동열 지분 10분의 6입니다. 권리의 기준점은 2013년 2월 25일 설정된 하나은행 채권최고액 96,000,000원의 근저당권입니다. 이후 국민은행 근저당 516,000,000원, 키움예스저축은행 근저당 500,000,000원, 늘푸른신용협동조합 가압류 100,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
가격은 신건 단계부터 눈에 띕니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,230,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2026년 7월 1,505,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래의 81.7% 수준입니다. 전체 7건 평균 1,126,428,571원만 보면 최저가가 109.2%로 높지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선하면 현재 가격은 최근 시세 아래입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 208 삼라마이다스빌 5층 506호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 정자일로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방4·주방·거실·욕실2 · 철근콘크리트조 평지붕 16층 내 5층 506호 |
| 대상 면적 | 146.056㎡ |
| 소유자 | 나금선 10분의 4 · 이동열 10분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 1,230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 373,809,711원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.02.25. 하나은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 516,000,000원, 키움예스저축은행 근저당권 500,000,000원, 늘푸른신용협동조합 가압류 100,000,000원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 18.3% 낮다
삼라마이다스빌은 74세대, 2004년 6월 4일 준공 단지입니다. 대상 면적은 146.056㎡이고 실거래 비교 면적도 일치 판정된 자료입니다. 거래 표본은 총 7건이며, 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 139.71㎡ | 15 | 1,505,000,000원 |
| 2025.06 | 146.89㎡ | 9 | 1,250,000,000원 |
| 2025.02 | 146.89㎡ | 5 | 1,000,000,000원 |
| 2025.02 | 146.89㎡ | 5 | 1,000,000,000원 |
| 2024.09 | 146.06㎡ | 9 | 1,050,000,000원 |
| 2024.08 | 147.98㎡ | 3 | 1,050,000,000원 |
| 2023.07 | 146.06㎡ | 3 | 1,030,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 1,126,428,571원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 1,505,000,000원 |
최근 12개월 평균은 최신 거래와 동일한 1,505,000,000원이고, 신건 최저가 1,230,000,000원은 그 금액의 81.7%입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세도 +41.5%로 하락장이 아닙니다. 따라서 전체 평균 1,126,428,571원보다 최저가가 높다는 이유만으로 비싸다고 결론내리는 것은 최근 가격 흐름을 놓치는 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 5. 가압류 · 늘푸른신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,300,000원 |
1,230,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액 1,212,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,300,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,230,000,000원 | 1,212,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 984,000,000원 | 971,760,000원 | 240,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 787,200,000원 | 776,928,000원 | 435,072,000원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 1회 240,240,000원, 2회 435,072,000원으로 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 채권자 미배당은 매수인의 별도 인수금과 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미금역 북서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 신분당선·수인분당선 미금역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물의 5층 506호이며, 방4·주방·거실·욕실2의 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측·남측 노폭 약 10m, 동측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 6,311,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 15.05억 거래는 1건뿐입니다. 해당 거래의 층·면적과 본건 5층의 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 권리 원본. 2013.02.25. 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 등기의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 입찰·취득 시 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 관리비 체납과 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 장점은 두 가지입니다. 첫째, 2013년 하나은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 신건 최저가 12.30억이 최근 12개월 평균·최신 거래 15.05억의 81.7%라는 점입니다. 최근 가격 추세도 +41.5%로 하락 흐름은 아닙니다.
반대로 가장 중요한 확인 포인트도 분명합니다. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라 가격 판단의 표본이 얇고, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 최근 거래 대비 가격 여유가 있는 신건으로 볼 수 있지만, 15.05억 한 건만으로 시세를 확정하지 말고 점유관계와 실제 내부상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
