수원지방법원 2026타경50900. 성남시 분당구 대장동 패밀리판교 101동 5층 502호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자 이병현은 2023.04.06. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 764,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 690,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.07.30. 분당세무서장의 압류가 들어왔고 2026.05.08. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리관계상 두 등기는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 구조만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션도 모든 회차에서 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50900 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 662 패밀리판교 101동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 판교대장로 39(대장동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상10층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이병현 · 등기상 거래가액 764,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 778,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 590,583,730원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 2023.04.06. 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 690,000,000원이고 채무자는 이병현입니다. 이후의 분당세무서장 압류와 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정의 채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사이며 양도인은 주식회사 우리은행으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 7.78억, 등기상 취득가 7.64억
현재 최저매각가는 감정가와 같은 778,000,000원입니다. 소유권이전 등기에는 거래가액 764,000,000원이 기재돼 있어 감정가가 그 금액보다 14,000,000원 높습니다. 다만 현재 거래가와 직접 비교할 수 있는 별도의 시세 판단 근거는 본문에 적용하지 않았으므로, 단순히 감정가나 과거 취득가액만으로 현재 가격이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 778,000,000원 | 690,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 622,400,000원 | 613,776,000원 | 76,224,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 497,920,000원 | 490,540,800원 | 199,459,200원 | 0원 |
유찰되면 담보권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지 않았습니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 별개이며, 현재 분석상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 778,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 690,000,000원 | 690,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,820,000원 |
현재 매각가 778,000,000원 가정에서는 집행비용 10,180,000원과 우리은행 근저당 690,000,000원이 배당되고 77,820,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 용인서울고속도로 서분당IC 북동측 근거리에 위치하며 주변은 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 근린생활시설, 임야, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측으로 용서고속도로, 남동측으로 지방도334번이 위치하며 동측 판교대장로를 따라 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하5층 지상10층 건물의 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화, 주차장, 출입문 보안개폐 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 15m, 25m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 평지의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 7,426,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대장)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계 미상·내부 접근 제한 상태였으므로 실제 점유자, 전입 및 임대차 내용을 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.04.06. 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 잔여 주의. 신건 시뮬레이션상 소유자 잔여 77,820,000원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 622,400,000원, 2회 유찰 시 497,920,000원으로 내려가며 담보권자 미배당액은 각각 76,224,000원, 199,459,200원으로 증가합니다.
- 가격 상한은 별도 검증. 감정가와 소유자 취득 거래가액만으로 현재 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고 입찰 시점의 비교 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 점유와 가격
이 사건의 등기부 구조는 명확합니다. 2023.04.06. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 분당세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 신건부터 2회 유찰까지 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 오피스텔 내부 접근이 제한됐고 임대관계가 미상이므로 점유·임대차는 별도 검증이 필요합니다. 가격 역시 현재 최저가 778,000,000원이 적정한지 판단할 직접 비교 기준을 본문에 두지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 유형으로 보는 것이 맞습니다.
