수원지방법원 2026타경50942. 경기도 광주시 양벌동 ‘채움빌’ 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정평가상 복층구조의 다세대주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제2층 제203호이며 내부계단을 통해 상층으로 이동하는 구조입니다. 현재 소유자 백승권은 2023.11.15 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경인서부수산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 전체 실거래 평균은 325,000,000원이지만, 여기에는 2023.08의 390,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.07의 260,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 260,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아진 추세는 -33.3%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 현재 최저가를 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 753 채움빌 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 양촌안길 93-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 복층구조 · 지상4층 중 제2층 제203호 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
| 소유자 | 백승권 (2023.11.15 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합 / 155,185,632원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.15 경인서부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
현재 등기상 말소기준은 2023.11.15 경인서부수산업협동조합 근저당입니다. 2026.05.13의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 구룡포수산업협동조합 근저당, 장기영 근저당, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2022년 임의경매개시결정은 2023.11.15 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경식 | 주거 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 방민환 | 주거 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 방민환은 2024.11.01 전입으로 말소기준일인 2023.11.15보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 유경식은 선순위 전입이어서 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수 가능 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 비싸다
채움빌은 8세대, 사용승인일은 2021.07.15입니다. 시세 비교 기준면적은 68.38㎡인데, 확인된 실거래 두 건은 모두 79.18㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 표본 자체가 제한적이라는 점을 전제로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.18㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 79.18㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 325,000,000원 |
가격 판단의 우선 기준은 전체 평균 325,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 260,000,000원과 최신 거래 260,000,000원입니다. 현재 최저가 276,000,000원은 최근 기준의 106.2%입니다. 최근 추세도 -33.3%이므로, 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 276,000,000원 | 168,000,000원 | 103,336,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,800,000원 | 168,000,000원 | 48,908,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,640,000원 | 168,000,000원 | 5,367,040원 |
회차가 내려가면 명목 매각가격은 낮아지지만, 유경식의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 취득원가가 매각가격만으로 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 2. 근저당 · 경인서부수산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,336,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 유경식의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 실제 권리분석에서는 인수 0원 확정이 아니라 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 소재 양촌지 북서측 인근 제1종일반주거지역에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지·중소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 사용승인일은 2021.07.15입니다. 본건은 복층구조이며 2층 내부계단을 통해 상층으로 이동할 수 있는 상태입니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 토지면적은 634.0㎡, 공시지가는 741,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 채움빌은 8세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 1건이고 본건 비교 기준면적 68.38㎡와 거래면적 79.18㎡가 일치하지 않아 시세 판단 자료가 제한적입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유경식 보증금 확인. 2023.09.04 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 임대차 권원을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 방민환 점유 확인. 2024.11.01 전입으로 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현재 실제 점유 범위와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 325,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원과 최근 추세 -33.3%를 우선 기준으로 보세요.
- 면적 차이 유의. 본건 비교 기준면적은 68.38㎡인데 실거래는 79.18㎡입니다. 동일 면적 실거래가 아니므로 가격 상한을 공격적으로 잡기 어렵습니다.
- 복층 구조 확인. 감정평가상 2층 내부계단을 통해 상층으로 이동하는 복층구조입니다. 집합건축물대장 도면과 현황을 입찰 전 대조하세요.
- 배당표를 인수 확정표로 보지 말 것. 배당 시뮬레이션의 인수 0원과 별개로, 선순위 전입자 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득원가는 미확정입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 관련 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 후’가 맞다
이 물건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.11.15 경인서부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인까지 포함하면 이야기가 달라집니다. 유경식의 2023.09.04 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라, 낙찰자가 떠안을 금액이 없다고 단정할 수 없습니다.
가격도 신건 단계에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 현재 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 260,000,000원의 106.2%이고, 최근 가격 추세는 -33.3%입니다. 과거 390,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 325,000,000원을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 결론은 ‘가격 메리트 없음, 선순위 임차보증금 확인 전 인수액 미상’입니다.
