수원지방법원 2026타경50981. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-27 공동주택 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 여경민이며, 2014.05.16 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 2026.02.19 경기신용보증재단 가압류 14,916,650원과 2026.05.18 중소기업은행의 임의경매개시결정이 있습니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주거 점유자 김현숙의 전입일은 2023.11.28로 말소기준일인 2014.05.16보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50981 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-27 공동주택 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 19-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 여경민 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 61,329,345원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이번 사건의 말소기준은 2014.05.16 중소기업은행 근저당권 90,000,000원입니다. 2026년 경기신용보증재단 가압류와 중소기업은행의 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있지만 대항력 없음
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 | 주거 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
김현숙의 전입신고일은 2023.11.28로 말소기준인 2014.05.16보다 약 9년 뒤입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없어 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 형태는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래의 193.8%
확인된 천지빌라(C동) 거래는 2024.05의 80,000,000원 1건입니다. 거래 면적은 49.1㎡, 3층이며, 본건의 비교 대상 면적은 54.17㎡입니다. 표본이 1건뿐이라 시세 범위를 넓게 잡기는 어렵지만, 현재 데이터에서 가장 최근이고 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 동일하게 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 49.1㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저매각가 155,000,000원은 최근 거래 80,000,000원의 193.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득액도 155,000,000원으로 같고, 확인된 최근 거래와 비교하면 75,000,000원 높습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,916,650원 | 14,916,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,113,350원 |
현재 회차에서는 제공된 배당 시뮬레이션상 채권액 104,916,650원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 47,113,350원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 가격 — 2회 유찰돼도 최근 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 7,902,250원 | 0원 |
가격을 낮춰 봐도 신중할 필요가 있습니다. 1회 유찰 가격은 124,000,000원, 2회 유찰 가격은 99,200,000원입니다. 확인된 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 2회 유찰 가격조차 더 높습니다. 채권 미배당은 2회 유찰 시 7,902,250원이 발생하지만, 이는 곧바로 매수인 승계액이 되는 것이 아니며 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 관음2교 남서측. 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 3층 302호이며, 기본 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3~4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 303,700원/㎡, 토지면적 709.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 천지빌라(C동)은 11세대이고 확인된 거래는 1건입니다. 소규모 다세대 특성상 가격 판단 때 거래 표본 부족을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 155,000,000원은 확인된 최근 거래 80,000,000원의 193.8%입니다. 현재 회차를 저가 매수 기회로 보기 어렵습니다.
- 유찰 후에도 비교. 1회 유찰 124,000,000원, 2회 유찰 99,200,000원도 확인된 최근 거래보다 높습니다.
- 점유자 확인. 김현숙의 대항력은 없지만 실제 점유 중이므로 명도 절차와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사 원문에서 보완 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 확인된 단지 거래가 1건뿐이므로 아파트처럼 풍부한 비교거래를 전제로 한 가격 판단은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 맞아야 한다”
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2014.05.16 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 김현숙도 2023.11.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 1.55억은 확인된 최신 거래 8,000만원의 193.8%이고, 1회 유찰 1.24억은 물론 2회 유찰 9,920만원도 최신 거래보다 높습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 강하게 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 이번 사건의 승부처는 권리해석보다 실제 시장에서 이 다세대주택을 얼마에 다시 처분할 수 있는지에 있습니다.
