수원지방법원 2026타경51013. 경기도 광주시 매산동 대성아파트 104동 803호, 전용 84.81㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 이명성의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.16., 확정일자는 2022.07.06., 전입·점유개시는 2022.08.09.이고 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2026.05.21. 강제경매개시결정이어서, 등기 순서만 보면 이 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 후속 내용이 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 이명성)가 2026.08.28. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이명성 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 이명성 보증금에 한정됩니다. 별도로 표시된 보증기관 승계 신고는 이명성 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 586-11 대성아파트 104동 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.81㎡ · 철근콘크리트조 12층 중 8층 |
| 소유자 | 구인자 · 2006.10.03. 매매로 2분의 1 지분 취득 후 2020.03.07. 협의분할에 의한 상속으로 나머지 2분의 1 지분 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2010.09.28. 설정된 우리은행 근저당권 24,000,000원은 2020.05.27. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 권리 가운데 매각으로 소멸하는 기준은 2026.05.21. 강제경매개시결정입니다. 이명성의 주택임차권은 2024.08.16. 등기됐고 전입·확정일자도 그보다 앞서므로 원래는 선순위 대항력 임차권입니다. 그러나 2026.08.28. 확약에 따라 이 임차인에 대해서는 대항력이 포기되고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인에게 승계되는 실질 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명성 | 전유부분 전부 | 2022.08.09 | 2022.07.06 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 후 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 112.7%
오포대성 동일면적 84.81㎡의 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 보면 평균은 231,500,000원, 최신 거래는 2026.09. 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가 261,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.81㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 4 | 231,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.81㎡ | 12건 | 231,500,000원 |
거래 범위는 210,000,000원~250,000,000원이고, 최신 8층 거래가 245,000,000원입니다. 대상 물건도 8층이지만 최저가는 261,000,000원으로 최신 8층 거래보다 높습니다. 최근 평균과 비교하면 112.7%이므로, 현재 회차의 문제는 권리보다 가격 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 이명성 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 6,546,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 261,000,000원 가정에서는 이명성 보증금 250,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 6,546,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 미배당은 243,454,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 2026.08.28. 확약을 반영하면 이명성 관련 미배당이 생기는 회차에서도 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시 권리 구조 — 확약 전 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 261,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 208,800,000원 | 44,923,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 167,040,000원 | 86,098,560원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차권만 놓고 보면 매각가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 발생하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 이명성 보증금에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출돼 있으므로, 표의 룰상 인수액은 확약이 없을 때의 계산상 금액이고 실제 판단에서는 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 매양중학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 12층 건물의 8층으로, 사용승인일은 2000.12.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,395,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 803호 건축물현황도는 계단실을 기준으로 현관문 등의 배치가 좌우로 바뀐 상태로 감정평가 내부구조도에 이를 반영했습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.08.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 신고 구분. 보증기관 승계 신고는 이명성 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 231,500,000원의 112.7%이고 최신 거래 245,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 범위 확인. 동일면적 최근 거래는 210,000,000원부터 250,000,000원까지 형성돼 있어 현재 최저가가 최근 거래 상단보다도 높습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 구조입니다. 그러나 2026.08.28. 제출된 확약으로 이명성 보증금에 대한 대항력이 포기되고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 신고도 이명성 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
문제는 가격입니다. 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 231,500,000원의 112.7%이며 최신 8층 거래 245,000,000원보다 높습니다. 따라서 권리는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 물건의 판단 포인트는 ‘인수 위험이 있느냐’보다 확약서 효력을 원본으로 확인한 뒤 최근 시세보다 얼마나 낮은 가격에서 접근하느냐입니다.
