수원지방법원 2026타경51056. 하남시 망월동 해링턴타워레이크파크 10층 1013호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임순남으로, 2021.05.31. 소유권을 이전받았고 등기부에는 당시 거래가액 140,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 지연수는 2021.05.31. 주민등록과 점유를 시작했고, 임차권등기에는 최초 보증금 155,000,000원, 이후 1,000,000원을 감액한 154,000,000원이 기재돼 있습니다.
데이터상 말소기준은 2026.05.26. 강제경매개시결정입니다. 따라서 2021.05.31.부터 갖춰진 지연수의 점유·주민등록은 그보다 앞서며, 임차권등기에도 확정일자와 점유개시일이 명시돼 있어 본래는 대항력 있는 임차권입니다. 최저가 124,000,000원보다 보증금 154,000,000원이 더 크기 때문에 확약이 없었다면 단순히 “1.24억원에 낙찰받는다”고 볼 수 없는 구조였습니다. 그러나 이번 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1105 해링턴타워레이크파크 10층 1013호 · 경기도 하남시 미사강변중앙로 174 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 19층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 임순남 · 2021.05.31. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
2019.03.27. 설정된 하나은행 근저당권 96,000,000원은 2021.05.31. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 데이터상 2026.05.26. 강제경매개시결정입니다. 지연수의 임대차는 2021.05.06. 체결됐고, 같은 날 확정일자를 받았으며 2021.05.31. 주민등록·점유가 시작됐습니다. 이후 2023.05.03. 계약에서 보증금이 155,000,000원에서 154,000,000원으로 감액됐고, 2024.10.28. 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지연수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.05.31 | 154,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
임차권등기에는 최초 임차보증금 155,000,000원과 이후 1,000,000원 감액된 154,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 확정일자는 최초 계약 2021.05.06., 변경 계약 2023.05.11.로 기재돼 있습니다.
* 실질 인수 0원은 지연수 관련 임차보증금·임차권에 제출된 확약을 반영한 값입니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 별도의 점유·임차관계가 있다면 그 부분은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’을 본다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 124,000,000원입니다. 이번 사건에서 중요한 계산은 “최저가 + 선순위 임차보증금”을 기계적으로 더하는 것이 아니라, 2026.06.16. 확약을 반영한 실제 승계 부담입니다. 지연수 임차권에 관한 실질 인수액을 0원으로 보면 현재 회차의 실질취득 기준액은 124,000,000원입니다.
다만 권리 부담이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 따라서 124,000,000원이라는 최저가 자체를 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 권리 해소 여부와 별도로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 121,464,000원 |
| 미배당 | - | 32,536,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 124,000,000원 매각가정에서는 집행비용 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 청구액 154,000,000원 중 32,536,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당은 2026.06.16. 확약 때문에 지연수 임차권의 매수인 실질 인수액으로 반영하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조 19층 건물 내 10층 1013호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 미사역 9번 출구 서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트단지·상업 및 업무시설·근린생활시설·학교·호수공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 미사역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 서측·북측 미사문화거리·남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당합니다. 감정서에는 토지거래계약 허가구역 중 하남시 전역 아파트 용도 한정 문구도 기재돼 있으나, 본건의 감정상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차권 범위 확인. 확약은 지연수 관련 보증금·임차권에 한정됩니다. 다른 점유·임차관계가 있는지 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 변동 확인. 임차권등기에는 최초 155,000,000원에서 1,000,000원 감액된 154,000,000원이 기재돼 있으므로 최종 채권관계를 원문과 대조하세요.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권액은 154,000,000원이며 현재 회차 배당가정에서는 121,464,000원 배당, 32,536,000원 미배당 구조입니다.
- 가격과 권리를 분리. 확약으로 권리 인수가 0원이더라도 최저가 124,000,000원이 시세상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 응찰가는 권리 안전성과 별도로 판단해야 합니다.
- 등기 변동 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.05.이므로 매각기일 전에 추가 권리·점유 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 원래 모습만 보면 상당히 강한 임차인 인수형입니다. 지연수는 2021.05.31.부터 주민등록과 점유를 갖췄고, 임차권등기상 보증금은 154,000,000원으로 현재 최저가 124,000,000원보다 큽니다. 이 상태라면 낙찰가만 낮아진다고 실질 취득비용이 그만큼 낮아지는 구조로 볼 수 없습니다.
그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득 기준액은 124,000,000원으로 봅니다. 다만 이 결론은 어디까지나 해당 확약의 존재와 적용을 전제로 합니다. 이 사건의 승부처는 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 “그 선순위 임차권의 대항력 포기 확약이 매각 조건에 정확히 반영돼 있느냐”입니다.
