수원지방법원 2026타경51106. 광주시 능평동 부강타운 B동 4층 401호, 전용 57.45㎡ 다세대입니다. 감정평가상 이용상태 역시 다락 구조의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 2.67억이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권과 대항력 임차인입니다. 등기부상 돈해봉의 주택임차권은 2021.08.27. 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금은 355,000,000원입니다. 이후 2026.05.12. 주택도시보증공사의 저당권이 설정돼 이것이 말소기준권리가 됐으므로, 원칙대로라면 돈해봉 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
신건 매각가 267,000,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 4,538,000원을 먼저 제외하고 돈해봉에게 262,462,000원이 배당돼 92,538,000원이 미배당됩니다. 다만 주택도시보증공사는 돈해봉으로부터 양도받은 권리에 관하여 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 룰상 미배당액 92,538,000원은 각주상 확인해야 할 금액일 뿐, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 372-14 부강타운 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.45㎡ · 4층 401호 · 다락 구조의 다세대주택 |
| 소유자 | 이동자 (2021.08.27. 매매, 거래가 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 경기남부수산업협동조합 근저당과 성남제일새마을금고 근저당, 삼성카드 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.05.12. 주택도시보증공사 저당권입니다. 그보다 앞선 돈해봉의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 해당 권리를 양도받은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 2024.05.13. 전입한 윤대천은 역시 말소기준보다 앞서며 확약 대상이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 돈해봉 전유부분 전부 | 2021.08.27 2021.08.27 | 355,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원* 확약 적용 |
| 윤대천 주거 | 2024.05.13 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 확약 적용 밖 |
| 주택도시보증공사 승계 신고 | 2021.08.27 2021.08.27 | 별도 합산 안 함 | 대항력 포기 확약 | 우선변제만 주장 | 돈해봉 관련 권리 승계 |
실제 임차인은 돈해봉·윤대천 2명으로 봅니다. 보증기관 승계 신고는 별도의 새 보증금이 아니므로 중복 합산하지 않습니다. 등기부 5-2번은 임차권 계약일자 경정 내용으로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 2.67억만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
확인되는 동일 면적 실거래는 2021.08. 4층 57.45㎡, 355,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 267,000,000원은 이 거래가의 75.2%입니다. 숫자만 보면 88,000,000원 낮지만, 거래 표본이 1건이고 시점이 2021.08.이므로 이를 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 57.45㎡ | 4 | 355,000,000원 |
더 중요한 문제는 실질취득가가 아직 확정되지 않는다는 것입니다. 돈해봉 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 윤대천의 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 최저가 267,000,000원을 그대로 실질취득가로 보고 355,000,000원보다 싸다고 평가해 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 돈해봉 보증금 | 355,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 저당권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 돈해봉 보증금 부족분은 92,538,000원이지만, 확약으로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 배당표에는 윤대천의 보증금이 확인되지 않아 반영되지 않았으므로, 매수인의 전체 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 1층~4층 다세대주택 중 4층 401호이며, 다락 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 능평119 소방센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 규모. 부강타운(B동)은 8세대이며 2017.03.30. 준공됐습니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤대천 보증금 확인이 최우선. 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액이 전체 인수위험과 실질취득비용을 좌우합니다.
- 확약 원문 대조. 돈해봉 관련 권리를 양도받은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사 승계 신고는 별도 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 돈해봉·윤대천 2명으로 구분해 보세요.
- 2.67억만 보고 가격 판단 금지. 3.55억 실거래는 2021.08. 1건뿐이고, 현재 실질취득비용은 윤대천 보증금 때문에 확정되지 않습니다.
- 다세대 환금성 점검. 8세대 규모에 확인 실거래 표본도 1건이므로 아파트처럼 평균가 하나로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 돈해봉 임차권과 별도로 윤대천의 실제 점유 범위와 현재 점유자를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 직접 대조해 보증금·배당요구·점유관계를 확인하세요.
맺으며 — “확약 하나로 끝난 사건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 3.55억 임차권 문제는 확약 덕분에 상당 부분 정리됐습니다. 원칙적인 배당계산에서는 돈해봉에게 262,462,000원만 배당돼 92,538,000원이 남지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 그 부분의 실질 인수는 0원입니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 윤대천이 2024.05.13. 전입한 대항력 임차인이고, 보증금이 미상입니다. 이 사람은 돈해봉 관련 확약의 적용 대상이 아닙니다. 따라서 이 물건의 최종 실질취득가는 아직 계산할 수 없고, 감정가 267,000,000원이 2021년 실거래 355,000,000원보다 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리는 것도 위험합니다. 주된 인수는 해소, 잔여 임차위험은 미확정. 입찰 여부는 결국 윤대천 보증금 확인에서 결정됩니다.
