수원지방법원 2026타경51116. 광주시 목현동 ‘목현하늘채’ 4층 402호, 주거용 다세대주택입니다. 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2021.10.28. 주식회사 마니쿡스 가압류입니다. 현재 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 설재성은 이보다 앞선 2021.02.08. 전입과 2021.03.22. 확정일자를 갖고 있어 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있는 선순위 임차인입니다.
이 때문에 보증금 240,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 원칙적으로 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 최저가 233,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,062,000원을 제외한 228,938,000원이 임차보증금에 배당되어 11,062,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.09.18. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 설재성 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 238-9 목현하늘채 4층 402호 · 도로명 경기도 광주시 이배재로 325-45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 방3·화장실2·거실·주방·발코니·현관·다락 등 |
| 면적 / 규모 | 54.01㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 402호 · 사용승인 2015.12.31 |
| 소유자 | 박찬웅 · 2021.03.12. 거래가 240,000,000원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약으로 인수 해소
과거 우리은행 근저당 360,000,000원과 성남수정새마을금고 근저당 182,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 사건의 말소기준은 2021.10.28. 주식회사 마니쿡스 가압류 8,224,000원이며, 그 이후 국민건강보험공단·국·안성시·광주시 압류와 현대캐피탈·에이치비저축은행· 근로복지공단 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 설재성 402호 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.02.08 / 2021.03.22 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 설재성 보증금 대위·승계 신고 | 2021.02.08 / 2021.03.22 | 0원 | 동일 권리 승계 | 동일 권리 승계 | 중복신고 |
실제 임차인은 설재성 1명입니다. 시보증은 설재성 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 240,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 중복 신고를 합쳐 계산하면 보증금 위험을 과대평가하게 됩니다.
② 시세 비교 — 인수는 풀렸지만 2.33억은 가격이 높다
목현하늘채는 총 11세대, 사용승인 2015.12.31.인 다세대주택입니다. 비교 실거래는 54.01㎡ 대상면적과 매칭되는 3건이며, 거래가격은 215,000,000원~240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 53.44㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 54.93㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.02 | 52.42㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 226,666,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 233,000,000원은 최근 12개월 평균 226,666,666원의 102.8%입니다. 평균보다 약 6,333,334원 높습니다. 최신 거래인 2022.06. 215,000,000원과 비교하면 108.4% 수준입니다. 따라서 대항력 인수 문제가 확약으로 사라졌다고 해도, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
거래 표본도 많지 않습니다. 확인되는 3건은 2022.02. 240,000,000원, 2022.03. 225,000,000원, 2022.06. 215,000,000원으로 이어집니다. 11세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면 아파트 대단지처럼 풍부한 거래량을 전제로 환금성을 낙관하기보다 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 설재성 보증금 | 240,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 마니쿡스 | 8,224,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 27,672,016원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 32,686,287원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 3,584,500원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 설재성 보증금은 11,062,000원이 미배당되지만, 2026.09.18. 확약으로 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 동일 보증금이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 233,000,000원 | 11,062,000원 | 0원 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 186,400,000원 | 57,009,600원 | 0원 | 186,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 149,120,000원 | 93,767,680원 | 0원 | 149,120,000원 |
위 회차별 ‘룰상 미배당 인수’는 배당 부족분 자체를 나타낸 값입니다. 이 사건은 설재성 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 임차인에 한해 실질 인수는 각 회차 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 ‘목현1동마을회관’ 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 402호, 사용승인 2015.12.31.이며 내부계단을 통한 다락이 포함되어 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 각각 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 751.0㎡, 공시지가 625,800원/㎡, 완경사·가로장방 형태입니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이며 확인되는 비교 실거래가 3건입니다. 대단지 공동주택보다 매수층과 거래표본이 제한될 수 있어 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심은 2026.09.18. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 조건·적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 시보증 신고는 설재성 보증금의 대위·승계로 별도 보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 실질취득 233,000,000원이 최근 평균 226,666,666원과 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 신건 가격에 ‘경매 할인’을 가정하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 확인. 압류가 7건 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 다락·현황 확인. 내부계단을 통한 다락이 거래관행과 경제적 가치를 고려해 평가에 포함돼 있으므로 현황과 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대이고 비교 실거래가 3건뿐이므로, 재매각 시 매수수요와 가격 편차를 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 233,000,000원에서 배당 부족분도 11,062,000원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.18. 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 설재성 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 인수를 없앤 뒤의 실질취득액은 그대로 233,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 226,666,666원보다 2.8% 높고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 총 11세대 다세대에 실거래 표본도 3건뿐입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 정리됐지만, 현재 가격에는 할인 메리트가 없다입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차인을 겁내는 것이 아니라, 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 얼마까지 가격을 낮춰 접근할 것인지에 있습니다.
