수원지방법원 2026타경51129. 하남 학암동 위례신도시신안인스빌아스트로 6206동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가상 침실 3, 거실, 주방·식당, 욕실 2, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중이며, 제6206동은 철근콘크리트구조 15층 공동주택입니다. 말소기준은 2017.05.25. 하나은행 근저당 154,000,000원입니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당과 평상새마을금고의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 판단 지점은 신건 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,950,000,000원인데, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 1,904,583,333원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 102.4%이므로 평균 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 반면 최신 2026.07 거래는 2,090,000,000원으로 현재 최저가보다 높아, 최근 거래 상단과 비교하면 신건 가격이 무조건 고평가라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 663 위례신도시신안인스빌아스트로 6206동 4층 402호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 96.994㎡ · 침실3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 공동주택 · 제6206동 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이진우 · 거래가액 666,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,950,000,000원 / 1,950,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평상새마을금고 / 524,310,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.05.25. 을구 1번 하나은행 근저당 154,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 하나은행 330,000,000원, 평상새마을금고 600,000,000원, 최성욱 345,000,000원, 이명녀 403,000,000원의 근저당과 2026.06.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 2.4% 높고, 최신 거래보다는 낮다
위례신도시신안인스빌아스트로는 694세대, 2017.02.22. 준공 단지입니다. 비교 표본은 96.94㎡·96.99㎡·101.23㎡·101.72㎡ 거래가 포함된 최근 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 96.94㎡ | 3 | 2,090,000,000원 |
| 2026.07 | 96.99㎡ | 7 | 2,000,000,000원 |
| 2026.05 | 101.23㎡ | 21 | 2,135,000,000원 |
| 2026.02 | 101.23㎡ | 7 | 2,150,000,000원 |
| 2025.10 | 96.94㎡ | 13 | 1,900,000,000원 |
| 2025.10 | 96.94㎡ | 16 | 1,800,000,000원 |
| 2025.09 | 101.72㎡ | 4 | 1,850,000,000원 |
| 2025.09 | 101.23㎡ | 4 | 1,870,000,000원 |
| 2025.09 | 101.23㎡ | 19 | 1,850,000,000원 |
| 2025.09 | 101.23㎡ | 24 | 1,830,000,000원 |
| 2025.09 | 96.99㎡ | 3 | 1,695,000,000원 |
| 2025.08 | 96.94㎡ | 22 | 1,685,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,904,583,333원 |
최근 거래 범위는 1,685,000,000원~2,150,000,000원, 최근 12개월 평균은 1,904,583,333원입니다. 신건 최저가 1,950,000,000원은 최근 평균의 102.4%로 평균보다 높습니다. 따라서 “경매라서 시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 다만 가장 최신인 2026.07 거래는 2,090,000,000원이고 같은 달 96.99㎡ 7층 거래도 2,000,000,000원이라, 최근 거래만 놓고 보면 현재 최저가가 거래 범위를 크게 벗어난 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,950,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,900,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 평상새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 최성욱 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 이명녀 | 403,000,000원 | 403,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,100,000원 |
현재 회차 1,950,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 배당 대상 1,832,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 96,100,000원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 단지. 위례신도시신안인스빌아스트로 694세대, 2017.02.22. 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(위례지구)·택지개발지구(위례) 등에 해당하며 공시지가는 6,294,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 하남시 전역 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 제시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균보다 높은 신건가. 1,950,000,000원은 최근 12개월 평균 1,904,583,333원의 102.4%입니다. 평균 대비 가격 할인은 없습니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 2026.07 거래는 2,090,000,000원이고 같은 달 96.99㎡ 7층은 2,000,000,000원입니다. 평균과 최신 거래의 차이를 함께 보아야 합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가서상 임대관계 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자·전입관계를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지 기재되어 있으므로 입찰 및 취득 전 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 1,560,000,000원, 2회 유찰 시 1,248,000,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 평균 이상”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017.05.25. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 현재 존속하는 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유관계 확인은 별도 과제입니다.
가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 1,950,000,000원은 최근 12개월 평균 1,904,583,333원의 102.4%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 2,090,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균 이상인 만큼 현재 회차를 단순히 “경매라 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격 메리트는 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
