수원지방법원 2026타경51182. 광주시 신현동 아크로빌 102동 4층 401호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2020.08.11. 아주캐피탈 주식회사 가압류 49,353,171원입니다. 문제는 이보다 앞선 날짜를 가진 임차 관련 기록입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기에는 확정일자 2020.07.08., 주민등록일자 2020.07.27., 점유개시일자 2020.07.30.이 기재돼 있어 원래라면 대항력·우선변제 문제가 핵심이 됩니다. 하지만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 신고 주체이고, 2026.07.16. 서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)가 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 냈습니다.
따라서 이 140,000,000원 보증금 채권 자체의 인수는 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이것으로 임차인 문제가 전부 끝나는 것은 아닙니다. 별도로 표시된 실제 임차인 지주택은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확약의 효력은 확약을 제출한 승계 채권에만 적용되므로, 지주택의 독립된 권리까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 445-3 아크로빌 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 56.61㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 기민석 · 2020.09.15. 상속, 2021.10.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 187,347,069원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 주된 1.4억은 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
말소기준권리는 2020.08.11. 아주캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사 주택임차권과 2026.06.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권의 기초가 된 임대차 기록은 말소기준보다 앞선 주민등록·점유일자를 갖고 있어 통상적인 경우라면 미배당 보증금의 인수 여부가 중요합니다. 이 부분을 바꾸는 핵심 자료가 바로 2026.07.16. 확약서입니다.
| 구분 | 성명·기관 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 2020-07-27 / 2020-07-08 | 有 → 포기 | 有 | 승계 · 실질 0원* |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 별도 확인 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사의 140,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 2026.07.16. 확약은 서울보증보험 주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)가 승계한 임차보증금 채권에 적용되며, 실제 임차인 지주택의 독립된 권리에는 자동으로 확대 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 15.4% 높은 신건
아크로빌(102동)은 9세대 규모이고 2008.12.10. 준공됐습니다. 56.61㎡ 면적에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 전체 평균 162,500,000원보다 중요한 것은 더 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 거래 역시 2024.05. 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 56.61㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2023.05 | 56.61㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.61㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.61㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 16.7% 상승한 흐름입니다. 그렇더라도 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 175,000,000원의 115.4%입니다. 전체 평균과 비교하면 124.3%입니다. 따라서 상승 추세를 인정하더라도 현재 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 49,353,171원 | 49,353,171원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 187,347,069원 | 9,018,829원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 0원은 확약 대상 임차보증금 채권에 관한 계산이며, 실제 임차인 지주택의 미상 권리는 별도입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 202,000,000원 | 9,018,829원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 | 161,600,000원 | 0원 | 0원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 | 129,280,000원 | 0원 | 13,329,920원 | 해당 채권 실질 0원* |
2회 유찰 시 배당 시나리오에는 13,329,920원의 룰상 인수액이 잡히지만, 2026.07.16. 확약을 적용하면 그 임차보증금 채권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약 밖 실제 임차인 지주택의 권리는 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현3리복지회관 북동측 인근. 연립·다세대 등 저층 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호이며 기본 위생·급배수설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 625.0㎡, 공시지가는 821,700원/㎡입니다.
- 환금성. 아크로빌(102동)은 9세대 규모이고 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래가 175,000,000원으로 과거 150,000,000원보다 높아졌지만, 표본이 적어 매도 시 가격 검증과 환금성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 채권 범위를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 보증금·전입일·점유관계·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력 有로 단정할 수 없습니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 140,000,000원은 실제 임차인의 보증금과 별개로 더하는 금액이 아니라 대위·승계 신고입니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원의 115.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수표 해석. 2회 유찰 시 룰상 13,329,920원 인수 시나리오가 있으나, 확약 대상 채권은 실질 0원으로 조정해야 합니다. 다만 지주택의 미상 권리는 별도로 남습니다.
- 거래 표본 확인. 동일 면적 실거래는 2건뿐입니다. 9세대 소규모 다세대인 만큼 최근 거래 175,000,000원을 기준으로 주변 유사 다세대와 함께 가격을 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.4억은 해소됐지만, 아직 안전형은 아니다”
이 사건의 핵심은 숫자만 보면 큰 140,000,000원 임차보증금입니다. 다행히 이 금액은 실제 임차인의 별도 보증금이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고이고, 2026.07.16. 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약까지 제출돼 해당 채권의 인수는 실질 0원입니다. 그러나 확약 밖에 실제 임차인 지주택이 따로 남아 있고 보증금·전입일이 미상입니다. 권리를 완전히 깨끗하다고 분류하기 어려운 이유입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원의 115.4%입니다. 최근 거래 추세가 16.7% 상승했더라도 신건 가격 자체가 최근 확인 시세보다 높다는 사실은 바뀌지 않습니다. 주된 인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 미상 임차인 확인과 가격 조정이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.