수원지방법원 2026타경51340. 하남 학암동 위례효성해링턴타워 19층 1953호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 투에스엠주식회사로, 2021.09.16. 165,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 경매개시결정보다 앞선 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 보증금 175,000,000원, 주민등록 2022.06.07., 확정일자 2022.05.13.으로 강제경매개시결정일 2026.06.24.보다 빠릅니다.
권리 순서만 보면 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다. 현재 회차 154,000,000원 가정 시 집행비용 2,956,000원을 제하고 임차보증금에 151,044,000원이 배당돼 23,956,000원이 미배당되고, 원칙적으로 그 부족분은 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 2026.07.16. 제출된 확약에서 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 19층 1953호 · 경기도 하남시 위례대로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제19층 제1953호 · 지하6층/지상20층 건물 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 (2021.09.16. 거래가 165,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 199,840,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2026.06.24. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.07.08. 접수됐고, 주민등록일자 2022.06.07.·확정일자 2022.05.13.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 임차보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 기록 1건
| 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 175,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.13 | 有 | 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 등기된 임차보증금 175,000,000원은 한 번만 반영하며, 2026.07.16. 확약까지 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득은 1.54억, 시세 메리트는 보류
현재 회차 최저매각가는 154,000,000원입니다. 확약이 없다면 배당 후 남는 23,956,000원을 인수해 총 부담이 177,956,000원이 되는 구조지만, 확약을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 154,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 175,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 199,840,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 23,956,000원이며, 확약이 없다면 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.07.16. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제19층 제1953호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 위례중학교 북측 인근으로, 대단지 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 40m, 남측 약 30m, 북측 약 20m 내외 포장도로와 삼면이 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·위례지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지하6층/지상20층 건물이며 위생·급배수·승강기·냉난방·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 임차권을 원문으로 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당표만 보면 23,956,000원 미배당이 발생하지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 외 점유관계 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도 임차인·점유자가 확인되면 그 권리는 별도 분석해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인해 154,000,000원의 응찰가 상한을 정하세요.
- 신건 가격 추격 금지. 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 권리 해소만을 이유로 가격 메리트까지 있다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 현재 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 등기지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 처음 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 부담이 큽니다. 현재 회차 기준으로도 23,956,000원의 미배당이 발생해, 확약이 없다면 낙찰가 154,000,000원에 인수액까지 더한 177,956,000원을 기준으로 봐야 합니다. 하지만 2026.07.16. 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 결론이 바뀝니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 154,000,000원입니다.
다만 이것이 곧바로 “싼 물건”이라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거 없이 감정가 154,000,000원의 가격 경쟁력을 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증으로 정리할 수 있습니다.
