춘천지방법원 2024타경3468. 원주시 단계동 ‘봉화산벨라시티’ 108동 5층 502호, 전용 74.6711㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박미주 씨는 2020년 7월 10일 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기에는 이후 강원신용보증재단·신용보증기금·서민금융진흥원·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류가 연이어 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 예상배당에서는 채권자 미배당액이 59,824,095원 남지만, 이것은 곧바로 낙찰자 인수액을 뜻하지 않습니다. 본건의 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경3468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 백간길 17, 108동 5층 502호 (단계동, 봉화산벨라시티) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.6711㎡ · 철근콘크리트구조 23층 중 5층 |
| 소유자 | 박미주 (2020.07.10. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 139,647,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 2020년 신한은행 근저당이 기준
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2018년 삼성화재해상보험 근저당은 2020년 7월 10일 해지를 원인으로 2020년 7월 13일 말소됐고, 현재 기준권리는 2020년 7월 10일 신한은행 근저당입니다. 그 뒤 설정·등기된 가압류와 경매개시결정은 기준권리 후순위여서 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 실거래의 71%
봉화산벨라시티는 2016년 10월 13일 사용된 566세대 단지이며, 본건과 면적이 일치하는 전용 74.67㎡ 실거래가 최근 12개월에 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 292,750,000원, 최신 거래는 2026년 9월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.67㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2026.09 | 74.67㎡ | 14 | 293,000,000원 |
| 2026.06 | 74.67㎡ | 10 | 289,000,000원 |
| 2026.05 | 74.67㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 74.67㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 74.67㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 74.67㎡ | 18 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 74.67㎡ | 12 | 289,000,000원 |
| 2025.12 | 74.67㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 74.67㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 74.67㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 74.67㎡ | 11 | 277,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,750,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 277,000,000원~300,000,000원입니다. 감정가 297,000,000원은 최근 거래권 안에 있지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 207,900,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 최근 12개월 평균 대비 71.0%로, 시세 비교의 기준을 감정가가 아니라 현재 실질취득액에 두면 가격 메리트가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 9,443,532원 | 9,443,532원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 15,227,074원 | 14,745,868원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 18,726,085원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,801,270원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,187,076원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 23,628,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,710,600원을 제외한 뒤 신한은행 근저당과 일부 가압류까지 배당되는 구조입니다. 채권총액 264,013,495원 중 59,824,095원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 채권최고액·청구금액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 59,824,095원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 121,320,915원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 164,368,689원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 입찰자 관점의 핵심 변수는 채권자 회수율보다 낙찰가와 실제 매매시세의 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 원주시 단계동 ‘원주시농산물 도매시장’ 남측 인근. 주변은 아파트와 소규모 근린생활시설이 형성된 아파트 지대입니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 중 5층이며, 승강기·지하주차장·위생 및 난방시설·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며 비행안전제3구역(전술) 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 951,000원/㎡입니다.
- 환금성. 566세대 단지이며 전용 74.67㎡ 기준 최근 12개월 실거래 12건, 거래 범위 277,000,000원~300,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 예상 인수액이 0원이므로 낙찰가가 곧 실질취득액입니다. 현재 기준은 207,900,000원입니다.
- 최근 거래와 비교. 최근 12개월 평균 292,750,000원, 최신 거래 295,000,000원과 응찰가 상한을 직접 비교하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.07.10 신한은행 근저당이 기준이며, 입찰 직전 최신 등기부에서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 및 집행기록으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 가격 할인”이 동시에 잡힌 회차
이 물건의 장점은 두 가지가 동시에 보인다는 점입니다. 첫째, 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리구조가 비교적 단순합니다. 둘째, 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 207,900,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 71.0%입니다.
다수 채권의 미배당은 존재하지만 그것을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘숨은 인수액’보다 실제 점유·물건 상태를 확인한 뒤 최근 실거래 대비 어느 가격까지 써낼 것인가입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리는 합격권이고, 가격 역시 1회 유찰로 경쟁력이 생긴 상태입니다.
