춘천지방법원 2025타경2028. 원주시 개운동 휴먼시아개운1단지 104동 4층 403호, 전용 46.96㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2021.07.13. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 185,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 부담할 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 기준으로 과도하지 않습니다. 최저매각가 157,000,000원은 동일 전용면적의 최신 거래가와 최근 12개월 평균인 165,000,000원보다 8,000,000원 낮습니다. 전체 11건 평균 157,772,727원과 비교하면 차이는 작지만, 최근 거래를 우선하면 최근 시세보다 4.8% 낮은 수준입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 5.7% 높은 흐름이라는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 개운동 581-1 휴먼시아개운1단지 104동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.96㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·화장실1 · 지상 11층 중 4층 |
| 현재 소유관계 | 문재식, 문혜찬, 이명숙, 이옥이, 이용환, 정대실, 정대찬, 정둘숙, 정둘자, 정말자 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 16,087,984원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.13. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제가 없고, 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권 이후의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
소유권은 정말이가 2010.12.24. 거래가 93,170,000원에 취득한 뒤, 2022.05.08. 상속을 원인으로 2025.06.19. 여러 공유자에게 이전됐고, 2026.03.25. 정하영의 지분 520분의 20이 정둘자에게 증여됐습니다. 현재 등기상 소유관계는 다수 공유 형태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건부터 95.2%
원주개운휴먼시아1단지 전용 46.96㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원이고, 현재 최저가 157,000,000원은 그 금액의 95.2%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 157,772,727원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.96㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 46.96㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 46.96㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2025.01 | 46.96㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2024.06 | 46.96㎡ | 4 | 161,500,000원 |
| 2022.11 | 46.96㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 46.96㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 46.96㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 46.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 46.96㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2021.07 | 46.96㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 전체 평균 | 46.96㎡ | 11건 | 157,772,727원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.96㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
최근 실거래는 2026.07.의 165,000,000원이며 대상 물건과 같은 전용 46.96㎡·4층 거래입니다. 최근 12개월 평균도 165,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 이보다 8,000,000원 낮고, 최근 시세 대비 95.2%입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세는 +5.7%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 185,000,000원 | 154,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
157,000,000원 매각 가정 시 집행비용 2,998,000원을 제외한 154,002,000원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 30,998,000원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 30,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 61,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 86,726,720원 | 0원 |
유찰될수록 한국주택금융공사 근저당의 미배당액은 커지지만, 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지가 주로 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 11층 건물의 4층 403호이며, 수세식 위생설비·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 원주개운휴먼시아1단지는 492세대이며 2010.09.10. 준공됐습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 북측 약 15m, 동·남·서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종·제2종·제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 등에 걸쳐 있고, 공시지가는 689,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 157,772,727원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원을 우선해 가격 판단을 하되, 신건 할인폭은 8,000,000원에 불과합니다.
- 동일 조건 거래 확인. 2026.07. 전용 46.96㎡·4층 거래가 165,000,000원이므로 대상 호수의 상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 다수 공유자 구조이므로 매각 대상 및 소유권 관계를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 압류 정리 확인. 2026.05.08. 국 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 예정이지만, 배당 및 말소 절차는 원본 서류에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 한국주택금융공사 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.
가격은 신건부터 최근 시세보다 낮습니다. 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 165,000,000원의 95.2%이고, 최근 거래 추세도 +5.7%입니다. 다만 가격 차이가 8,000,000원이라 큰 폭의 안전마진은 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 최근 시세 대비 소폭 할인. 신건부터 검토할 수 있지만 실제 응찰가는 대상 호수 상태와 165,000,000원 최근 거래를 기준으로 보수적으로 정하는 편이 맞습니다.
