춘천지방법원 2025타경20552. 원주시 태장동 ‘e편한세상원주태장’ 104동 504호, 전용 74.9949㎡ 아파트입니다. 등기 흐름의 출발점은 2019.04.16 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 174,020,000원이고 2023.08.28 채권최고액 159,285,000원으로 변경됐으며, 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 박은서의 전세권 90,000,000원, 2024년 황경희 근저당 30,000,000원, 2025년 강원신용보증재단·현대카드 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 박은서의 전입신고일도 2023.08.29로 말소기준일 2019.04.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 신건 배당 가정에서 전세권은 86,470,000원만 배당돼 3,530,000원이 미배당되지만, 대항력이 없고 전세권도 매각으로 소멸하므로 매수인이 그 미배당액을 승계하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 2731 이편한세상원주태장 104동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9949㎡ · 철근콘크리트구조 21층 중 5층 |
| 소유자 | 엄미순 · 거래가액 228,350,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 9,461,807원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2019.04.16 하나은행 근저당입니다. 현재 근저당권자는 한국주택금융공사로 이전돼 있고, 이후 박은서 전세권·황경희 근저당·강원신용보증재단 및 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 손윤미의 전세권 50,000,000원은 2023.08.30 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 박은서 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은서 | 2023.08.29 | 보증금 미상 · 전세권 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
박은서는 2023.08.29 전입했고 2025.06.25 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2019.04.16보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 임차보증금은 확인되지 않지만, 별도로 등기된 전세권 전세금은 90,000,000원입니다. 이 전세권 역시 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 22,791,667원 높다
e편한세상원주태장 동일 면적 74.99㎡의 최근 거래 12건 평균은 242,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 249,000,000원이고, 최근 12개월 거래 범위는 225,500,000원~270,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 12 | 249,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 18 | 241,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 18 | 241,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 2 | 225,500,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 15 | 229,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 16 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 74.99㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 74.99㎡ | 16 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 74.99㎡ | 9 | 247,500,000원 |
| 2025.09 | 74.99㎡ | 23 | 270,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 242,208,333원 |
현재 최저가 265,000,000원은 최근 12개월 평균보다 22,791,667원 높고, 최근 평균의 109.4%입니다. 최신 거래 249,000,000원보다도 16,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 174,020,000원 | 174,020,000원 |
| 2. 전세권 · 박은서 | 90,000,000원 | 86,470,000원 |
| 3. 근저당 · 황경희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 5,974,302원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,611,807원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 9,461,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 319,067,916원 중 예상 배당액은 260,490,000원, 미배당은 58,577,916원입니다. 집행비용 4,510,000원을 포함하면 매각대금 265,000,000원이 모두 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태장초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트단지와 일부 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 중 5층으로, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 816,200원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. e편한세상원주태장은 703세대, 2018.12.24 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 2.65억은 최근 12개월 평균 2.42억과 최신 거래 2.49억보다 높습니다. 현재 회차에서 시세 할인 효과는 없습니다.
- 임차인 확인. 박은서는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2025.06.25입니다.
- 전세권 배당. 전세금 90,000,000원 중 신건 가정 배당액은 86,470,000원으로 3,530,000원이 미배당됩니다. 다만 대항력이 없어 매수인 승계액은 0원입니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 수차례 현장방문했으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 212,000,000원, 2회 유찰 시 169,600,000원입니다. 현재 신건과 유찰 후 가격 차이를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”
이 물건은 말소기준이 명확하고, 이후 권리가 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 박은서도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 강점입니다. 그러나 신건 최저가 265,000,000원은 최근 12개월 평균 242,208,333원의 109.4%이고 최신 거래 249,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 16.0회로 집계돼 있습니다. 따라서 권리분석은 통과하지만 신건 가격은 보수적으로 볼 물건입니다. 현재 회차의 핵심 리스크는 인수가 아니라 시세보다 높은 매수가격입니다.