춘천지방법원 2025타경20647. 원주시 행구동 552-3의 철근콘크리트조 3층 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 지하 보일러실·대피소, 1~3층 숙박시설, 옥탑 계단실·물탱크실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김종서이며, 2013.06.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름에서는 2013년 매각 이후 설정된 2017.09.04 국민은행 근저당 720,000,000원이 현존 권리 중 가장 앞섭니다. 뒤이어 신용석 150,000,000원, 나정숙 200,000,000원의 근저당과 경매개시결정·가압류·압류가 이어집니다. 이들 현재 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 호기숙의 전입일 2021.05.11도 국민은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 552-3 · 웃거름터길 8-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설(1~3층) · 보일러실·대피소(지하) · 계단실·물탱크실(옥탑) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 |
| 토지 | 2,512㎡ · 지목 전 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김종서 (2013.06.24 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,838,580,960원 / 1,838,580,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용석 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현존 선순위는 2017년 국민은행 근저당
현재 소유권 취득은 2013.06.24 임의경매 매각에서 시작합니다. 그 뒤 2017.09.04 국민은행 근저당 720,000,000원이 설정됐고, 2024년 신용석·나정숙 근저당, 2025년과 2026년 경매개시결정·가압류·압류가 이어졌습니다. 현존 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 호기숙 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 호기숙 | 미상 | 2021.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
호기숙의 전입일은 2021.05.11로 2017.09.04 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 1,838,580,960원
이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 없어, 신건 최저가 1,838,580,960원이 시장가 대비 싼지 비싼지를 수치로 단정할 수 없습니다. 특히 아파트처럼 표준화된 물건이 아니라 숙박시설·토지·농지 절차가 결합된 물건이므로 단순 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,838,580,960원 | 1,202,891,780원 | 0원 | 614,903,370원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,470,864,768원 | 1,202,891,780원 | 0원 | 250,864,340원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,176,691,814원 | 1,162,524,896원 | 40,366,884원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰까지는 표에 반영된 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰해 매각가가 1,176,691,814원이 되면 미배당 40,366,884원이 발생합니다. 다만 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,838,580,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,785,810원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신용석 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 나정숙 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 6. 가압류 · 호기숙 | 115,891,780원 | 115,891,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 614,903,370원 |
위 배당은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·농취증 — 이 사건의 핵심 절차 리스크
토지는 총 2,512㎡이며 지목은 전입니다. 이 중 1,514㎡는 1996.12.31 민간기타숙박시설(여관) 및 유개차고 신축 목적으로 전용허가가 완료돼 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다. 반면 전용허가를 받지 않은 998㎡는 농지취득자격증명이 필요합니다.
매각은 일괄매각이며 제시외 건물, 토지상의 축대·조경수·관정·휀스가 포함됩니다. 반면 지상 컨테이너와 계사는 매각에서 제외됩니다. 해당 토지는 숙박시설 건부지, 휴경전 및 일부 도로로 이용되고 있고, 다른 토지는 부속토지인 주차장 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 행구동 행구교차로 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·숙박시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 보일러실·대피소, 1~3층 숙박시설, 옥탑 계단실·물탱크실로 이용 중입니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이며, 일부는 준보전산지입니다.
- 공시지가. 318,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 숙박시설과 대규모 토지, 농지 절차가 결합돼 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 전용허가가 없는 998㎡는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 호기숙은 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 점유 범위가 미상이고, 동시에 가압류 채권자로 등기돼 있습니다.
- 제외물건 구분. 축대·조경수·관정·휀스와 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너와 계사는 제외됩니다.
- 가격검증. 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,838,580,960원 자체를 시세로 간주하지 말고 숙박시설 수익성·토지가치·농지규제를 별도로 검토해야 합니다.
- 명도·사용관계. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 숙박시설 실제 운영 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수보다 절차와 물건성이 어렵다”
이 사건은 등기상 매수인에게 넘어오는 권리나 대항력 있는 임차보증금이 없어 인수액 자체는 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 보기는 어렵습니다. 숙박시설과 2,512㎡ 토지를 함께 사는 복합 물건이고, 998㎡에 필요한 농지취득자격증명을 놓치면 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 리스크가 있습니다. 여기에 세금 압류의 실제 선순위액, 호기숙의 점유·채권 관계, 매각 제외 컨테이너·계사까지 확인해야 합니다.
또한 신건 최저가 1,838,580,960원을 비교할 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 농취증·세금·점유·숙박시설의 환금성을 모두 확인한 뒤 가격을 산정해야 하는 절차·물건성 중심의 중고난도 사건입니다.
