춘천지방법원 2025타경20664. 이 사건은 원주시 행구동 1658-88 토지와 건물을 함께 보는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 370.0㎡의 주상용 토지입니다. 현재 소유자는 서기숙이며, 2025.03.12. 원주축산업협동조합 근저당권 채권최고액 540,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 뒤의 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 특히 기성건설(주)은 2023.12.22. 전입, 보증금 10,000,000원·월차임 1,200,000원으로 조사됐고, 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 반영돼 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 1658-88 · 강원특별자치도 원주시 영랑길 93-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 370.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 서기숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,373,574,800원 / 1,373,574,800원 (신건) |
| 청구금액 | 103,736,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 더 중요하다
과거 횡성새마을금고 근저당권 3건은 등기부상 이미 말소됐고, 주식회사윈스틸의 전세권 30,000,000원 역시 2023.05.22. 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준은 2025.03.12. 원주축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.05.22. 임성순 명의의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 가등기의 구체적 성격은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확인 인수 10,000,000원, 나머지는 ‘미상’이 핵심
조사상 점유·임차인은 8명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사정만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성호 | 201호 | 2025.05.14 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기성건설(주) | 미상(1층으로 보임) | 2023.12.22 | 10,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| KIM MI SUK | 미상 | 2024.11.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 남수원 | 미상(301호로 전입) | 2024.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전윤택 | 미상(302호로 전입) | 2024.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전성태 | 미상(203호로 전입) | 2023.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임도담 | 미상(303호로 전입) | 2025.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 현황조 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 미상 |
③ 시세 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 선행
이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 최저가 1,373,574,800원이 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
더구나 확인된 매수인 인수액 10,000,000원 외에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 있어, 이 물건의 가격 판단 기준은 단순한 ‘최저가’가 아니라 ‘낙찰가 + 확인 인수액 + 추가로 확인되는 인수액’이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,373,574,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,135,748원 |
| 인수 · 기성건설(주) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 원주축산업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 변영원 | 103,736,601원 | 103,736,601원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 원주축산업협동조합 | 103,736,601원 | 103,736,601원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 609,965,850원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당이 0원이고 소유자 잔여가 609,965,850원입니다. 그러나 기성건설(주) 보증금 10,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 미상인 다른 점유자의 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수위험은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,373,574,800원 | 747,473,202원 | 0원 | 10,000,000원 | 609,965,850원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,098,859,840원 | 747,473,202원 | 0원 | 10,000,000원 | 337,998,040원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 879,087,872원 | 747,473,202원 | 0원 | 10,000,000원 | 120,423,791원 |
회차가 내려가도 확인된 인수액 10,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 점은 현재 금액이 확인되지 않은 선순위 점유자 보증금 역시 낙찰가가 내려간다고 자동으로 없어지는 항목이 아니라는 것입니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 보려면 먼저 각 점유자의 실제 임대차계약과 보증금·배당요구 여부가 확정돼야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 행구동 소재 행구동행정복지센터 남서측 인근이며 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 아파트형 물건으로 볼 수 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층이며 외벽은 인조석·징크판넬 마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시 2중창입니다.
- 설비. 위생설비 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역, 지목 대, 공시지가 607,100원/㎡, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기성건설(주) 인수. 보증금 10,000,000원, 월차임 1,200,000원, 2023.12.22. 전입으로 조사돼 있습니다. 배당이 아니라 매수인 인수로 반영된 항목입니다.
- 선순위 전입자 계약서 확인. KIM MI SUK·남수원·전윤택·전성태·임도담의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 현황조 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 최성호 배당관계. 2025.05.14. 전입, 보증금 70,000,000원이며 배당요구일은 2025.08.19.입니다. 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 가등기 성격. 2025.05.22. 임성순 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤이나 담보가등기 여부 등 구체적 성격을 원문으로 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.06.19. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 현재 속행 상태와 관련 결정문을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 범위와 점유부분이 서로 맞는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원주축산업협동조합 채권. 근저당권과 별도 임의경매개시결정 항목이 함께 표시돼 실제 채권액 중복 여부를 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없으므로 현장 중개가·실거래·수익성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 13.7억”보다 중요한 것은 ‘총 인수액’이다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조처럼 보입니다. 하지만 실제 매수인 입장에서는 임차관계가 훨씬 무겁습니다. 기성건설(주)의 10,000,000원 인수는 이미 확인됐고, 그보다 앞서 전입한 여러 점유자의 보증금이 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 1,373,574,800원을 보고 가격을 평가하는 것은 순서가 아닙니다.
먼저 각 점유자의 임대차계약과 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유를 확인해 매수인이 최종적으로 떠안을 금액을 확정해야 합니다. 그 다음에야 낙찰가를 더해 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 비교 실거래도 확인되지 않은 상태이므로 ‘신건이라 비싸다’거나 ‘유찰되면 싸다’는 결론도 아직 낼 수 없습니다. 등기는 소멸형, 임차는 고위험 미확정형. 현재 단계의 결론은 이 한 문장으로 정리됩니다.
