춘천지방법원 2025타경20776. 횡성군 둔내면 석문리 587-1 일대의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 에이동은 근린생활시설(식품제조시설 등), 비동은 사무실 및 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 지목 잡종지, 상업용 이용, 면적 1,425㎡이며 계획관리지역입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,465,410,470원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2021.08.23 춘천철원화천양구축산업협동조합의 근저당권 1,152,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.07.02 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.07.24 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 이후 등기된 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 석문리 587-1 외 · 강원특별자치도 횡성군 둔내면 경강로 4817 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 에이동 근린생활시설(식품제조시설 등) · 비동 사무실 및 주택 |
| 토지 | 1,425㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사올림픽주유소 (2019.04.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,465,410,470원 / 1,465,410,470원 (신건) |
| 청구금액 | 1,211,963,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당권 뒤의 서울보증보험 가압류 2건, 김두철 가압류, 현대캐피탈 가압류, 원주세무서장 관련 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 비교보다 회차별 채권 부족액을 본다
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가나 현재 최저가만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차에서는 매각대금 1,465,410,470원으로 배당 시뮬레이션상 채권 부족액이 없고 소유자에게 56,325,148원이 남습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 1,465,410,470원 | 1,392,031,217원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,172,328,376원 | 1,158,205,092원 | 233,826,125원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 937,862,700원 | 926,084,073원 | 465,947,144원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 233,826,125원, 465,947,144원으로 늘지만 그 부족액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 80% 또는 64% 가격이 시장 대비 어느 수준인지는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,465,410,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,054,105원 |
| 1. 말소기준 근저당권 | 1,152,000,000원 | 1,152,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김두철 | 25,499,000원 | 25,499,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 14,532,217원 | 14,532,217원 |
| 6. 을구 11번 근저당권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,325,148원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정된 17,054,105원이며, 을구 11번 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 소유자 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 이용·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 에이동은 근린생활시설(식품제조시설 등), 비동은 사무실 및 주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 석문1리마을회관 남서측 근거리에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 농경지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,425㎡, 잡종지, 상업용 이용, 평지·부정형, 소로한면이며 공시지가는 235,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역이 포함되며 접도구역에 저촉됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 점유. 일부 토지가 타인점유로 탐문돼 실제 경계와 점유 범위 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 타인점유 범위 확인. 일부 토지의 타인점유가 탐문된 만큼 지적도·현황 경계와 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 제시외건물은 일괄매각에 포함되지만 감정평가서상 4-3 차양(철파이프조 천막지붕 79.6㎡)은 매각에서 제외됩니다.
- 복합용도 확인. 근린생활시설·식품제조시설·사무실·주택이 함께 존재하므로 각 동의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 1,465,410,470원을 곧바로 저가라고 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당의 이전관계와 가압류·압류·경매개시결정의 현재 상태를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현장 확인
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.08.23 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 감정가 전액 수준에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당도 0원입니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 근린생활시설과 사무실·주택, 토지가 함께 묶인 복합물건이며, 일부 토지가 타인점유로 탐문됐고 79.6㎡ 차양은 매각에서 빠집니다. 더구나 실거래 자료가 없어 1,465,410,470원이 시장보다 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장·경계·매각범위·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
