춘천지방법원 2025타경20812. 원주시 흥업면 사제리 일대의 토지와 일반철골구조 단층 건물로, 감정평가상 창고·사무실 및 창고로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,677,076,960원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각에는 공장및광업재단저당법 제6조 목록의 기계·기구와 태양광발전설비 일체가 포함되지만, 지상 컨테이너 1동과 저온저장고 1동은 매각에서 제외됩니다.

권리관계는 비교적 명확합니다. 2020.07.30 설정된 원주밝음신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 현재 경매개시결정과 원주시 압류는 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 임차인 이아현의 전입일도 2024.10.24로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.07.30 원주밝음신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 780,000,000원이었고 2022.12.01 변경등기로 채권최고액이 873,600,000원으로 변경됐습니다. 2024년 원주축산업협동조합 가압류와 당시 경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 진행 중인 2025.08.01 임의경매개시결정과 2025.09.04 원주시 압류는 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 전입은 있지만 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 이아현의 전입일 2024.10.24는 말소기준권리인 2020.07.30 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 750,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 현재 권리관계상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

이 물건은 창고·사무실 및 토지에 기계·기구와 태양광발전설비까지 포함된 일괄매각 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,677,076,960원이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,677,076,960원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당 채권액 780,000,000원이 전액 배당되고 877,906,190원이 소유자에게 잔여 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 일련번호 6·8은 창고 및 사무실, 일련번호 7·9는 창고로 이용 중입니다.
• 주위환경. 원주시 흥업면 사제리 ‘복거교’ 북서측 인근으로, 주변에는 창고·주택·농경지가 주로 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 배차간격을 고려한 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
• 토지. 창고용지 1,327㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 123,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 제한. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역에 포함되고 하천구역·보전관리지역에 접합니다.
• 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며, 창고·사무실 부분에는 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 이아현은 2024.10.24 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 점유부분은 미상이므로 현장 점유범위를 확인해야 합니다.
• 설비 범위. 공장및광업재단저당법 제6조 목록의 기계·기구와 태양광발전설비 일체가 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외 물건. 지상 컨테이너 1동과 저온저장고 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장 식별과 소유관계를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,677,076,960원의 가격 우위를 확인할 수 없습니다.
• 규제 확인. 계획관리지역 외에도 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·배출시설설치제한지역 등의 제한을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘가격과 매각범위’가 승부처

이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2020.07.30 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 경매개시결정과 원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이아현도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 쪽은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 창고·토지에 기계·기구와 태양광발전설비가 포함된 복합 자산이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 1,677,076,960원의 적정성을 바로 검증하기 어렵습니다. 더구나 컨테이너 1동과 저온저장고 1동은 매각에서 제외됩니다. 따라서 결론은 권리는 정리되지만, 신건 가격에 즉시 메리트를 부여하기는 어렵다입니다. 입찰 판단의 핵심은 설비 포함가치와 제외 물건을 정확히 구분하고, 토지·건물의 현장 가치와 환금성을 별도로 확인하는 데 있습니다.