춘천지방법원 2025타경20878. 원주시 소초면 둔둔리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 이우섭이고, 말소기준권리는 2019년 12월 24일 설정된 원주중앙새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 근저당입니다. 이후 키움저축은행 근저당, 안국저축은행·인성저축은행·신한캐피탈·이길동 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 원주중앙새마을금고 근저당은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 동일 근저당권의 승계이므로 별도 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
임차인 측도 매수인 인수 구조는 아닙니다. (주)아리솔은 2023.11.07., 최영수는 2023.12.29., 박경윤은 2025.09.11. 전입해 모두 말소기준일인 2019.12.24.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 세 사람 모두 대항력이 없고 보증금 인수도 없습니다. 다만 최영수는 보증금이 확인되지 않았고, 세 사람 모두 현황상 나동 또는 다동 점유로 나타나므로 낙찰 후 인도·퇴거 절차는 별도로 예상해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20878 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 791-1 · 790-5 / 버덩마을길 10-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 기숙사, 제조업소 · 공장 및 사무실, 창고 |
| 토지 | 2,841㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이우섭 |
| 감정가 / 최저가 | 1,094,259,050원 / 1,094,259,050원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 296,274,013원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(물건) 포함 · 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.24. 을구 20번 근저당권입니다. 이후 설정된 키움저축은행 근저당과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.12. 원주중앙새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 이는 말소기준 근저당의 권리자 변경으로 봐야 하며 낙찰자가 별도 채무를 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 모두 후순위
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아리솔 | 미상(현황서상 나동) | 2023.11.07 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영수 | 미상(나동으로 전입) | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경윤 | 미상(현황서상 다동) | 2025.09.11 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 매각가·유찰 시나리오 — 인수액은 모든 회차 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,094,259,050원입니다. 1회 유찰 시 875,407,240원, 2회 유찰 시 700,325,792원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,094,259,050원 | 1,080,916,460원 | 1,121,317,228원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 875,407,240원 | 864,253,168원 | 1,337,980,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 700,325,792원 | 690,922,534원 | 1,511,311,154원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 키움저축은행 배당액이 342,000,000원으로 청구금액 296,274,013원을 충족합니다. 1회 유찰 시에도 동일하게 충족되지만, 2회 유찰 시 키움저축은행 배당은 186,922,534원으로 줄어 청구금액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,094,259,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,342,590원 |
| 1. 근저당 · 원주중앙새마을금고 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 키움저축은행 | 342,000,000원 | 342,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 237,000,000원 | 234,916,460원 |
| 4. 가압류 · 주식회사인성저축은행 | 94,394,294원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한캐피탈주식회사 | 728,839,394원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이길동 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,202,233,688원 중 현재 회차 예상 배당액은 1,080,916,460원, 미배당은 1,121,317,228원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 둔둔초등학교 남측 인근. 농가주택·창고·농경지·임야가 섞인 국도변 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 창고·기숙사·제조업소, 공장·사무실·창고 등으로 이용 중인 일반철골조 2층 건물들입니다.
- 토지. 2,841㎡ 창고용지, 계획관리지역, 평지·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 114,500원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 접도구역, 공장설립승인지역 등이 포함·저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. (주)아리솔·최영수는 나동, 박경윤은 다동으로 조사돼 있으므로 각 점유 부분과 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최영수 임대조건 확인. 보증금과 월세가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 협상과 점유관계 파악을 위해 실제 임대차 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 제외 컨테이너 확인. 지상 컨테이너 1동은 매각대상에서 제외됩니다. 위치·소유관계·토지 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 제시외 건물(물건)이 포함된 일괄매각이므로 매각목록과 현황의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 접도구역·성장관리계획구역·비행안전구역·군용비행장 소음대책구역·공장설립승인지역 등 사용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 권리 인수는 없지만 비주거·공장형 자산은 개별성이 커 감정가와 최저가만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장을 단순하게 보면 안 된다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2019.12.24. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 3명도 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 등기와 임차보증금 승계 자체가 입찰을 막는 사건은 아닙니다.
반면 물건 자체는 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 토지 2,841㎡에 창고·기숙사·제조업소·공장·사무실이 혼재하고, 실제 점유자가 있으며, 매각에서 제외되는 컨테이너도 있습니다. 여기에 접도구역·비행안전구역·군용비행장 소음대책구역 등 여러 이용제한이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “현장·사업성까지 안전함”을 반드시 분리해 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 통과, 최종 입찰 판단은 점유 정리와 현장 이용성·가격 검증이 결정합니다.
