춘천지방법원 2025타경20899. 원주시 판부면 서곡리 원주더샾아파트 105동 5층 504호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 9층 건물의 5층 아파트로 이용 중이며, 현재 소유자는 채재희입니다. 채재희는 2023.10.12 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 374,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 기준만 놓고 보면 이후 우리자산신탁의 가압류 179,804,529원, 농협은행의 임의경매개시결정, 케이알산업의 가압류 144,482,500원은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 정두영은 2016.02.26 전입한 것으로 확인되며, 같은 날짜에 설정됐던 과거 북원주새마을금고 근저당의 채무자도 정두영입니다. 이 때문에 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심할 단서는 있지만, 그것만으로 임차인 지위를 부정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 446 원주더샾아파트 105동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 채재희 (2023.10.12 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 349,529,561원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.12 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 374,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 선전입 점유자는 따로 봐야 한다
현재 등기상 말소기준은 2023.10.12 농협은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 우리자산신탁 가압류, 이번 임의경매개시결정, 케이알산업 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류와 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 관건
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정두영 | 2016.02.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되는 인원은 1명입니다. 정두영은 2016.02.26 전입했고, 점유 부분과 이용관계는 구체적으로 확인되지 않습니다. 특히 보증금 액수가 없기 때문에 현재 최저가 455,000,000원에 낙찰받았을 때의 최종 실질취득가를 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 임차보증금 확인이 먼저
원주더샾아파트는 342세대, 2006.09.29 준공 단지입니다. 다만 현재 확인되는 자료만으로는 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액을 기준으로 감정가 455,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
더 중요한 점은 이 사건이 선전입 임차인의 보증금 액수를 모르는 상태라는 것입니다. 만약 대항력이 인정되는 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계된다면, 실질취득비용은 낙찰가에 그 승계액을 더한 금액이 됩니다. 현재는 그 핵심 숫자가 정해지지 않았으므로 시세 비교 자체도 실질취득가 확인 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,950,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 374,000,000원 | 374,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리자산신탁 주식회사 | 179,804,529원 | 74,050,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이알산업 | 144,482,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 698,287,029원 중 채권자 예상 배당액은 448,050,000원, 미배당액은 250,237,029원입니다. 위 표의 등기상 매수인 인수액은 0원이지만, 정두영의 임차보증금이 확인되지 않아 임차관계에서 발생할 수 있는 승계액까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 원주시 판부면 서곡리 ‘파랑어린이공원’ 서측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 9층 건물의 5층이며, 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(21m 이하), 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등이 지정돼 있습니다.
- 단지. 원주더샾아파트는 342세대, 2006.09.29 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정두영 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 범위, 계약 당사자 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 여부 확인. 2016.02.26 전입만으로 최종 결론을 내리지 말고 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금 규모를 정하기 위해 반드시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 정두영이 과거 근저당 채무자와 동일인이라는 점이 임대차의 실질에 어떤 영향을 미치는지 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금 승계액이 확인된 뒤 낙찰가와 합산해 실제 취득비용을 산정하고 그 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 등기 변동 재확인. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해 추가 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.10.12 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 2016.02.26 전입한 정두영입니다. 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
정두영이 과거 근저당 채무자와 동일하다는 점은 가장임차인 또는 관계인 가능성을 의심하게 하지만, 그것만으로 임차인 리스크가 사라지지는 않습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 비교적 명확하지만 점유·임대차 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 신건 최저가 455,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 아직 없습니다. 입찰의 출발점은 가격이 아니라 임차보증금의 실체 확인입니다.
