⚖️ 인수 0원 💸 최저/최근평균 123.1% 📉 최근12개월 평균 85,300,000원 ↘️ 최근 추세 -17.2%
춘천지방법원 2025타경20980. 원주시 우산동 삼호1차아파트 102동 14층 1404호입니다. 현재 소유자는 김혜수이며, 2022.03.04. 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 79,200,000원이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 2025.08.04. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025.10.23. 한국자산관리공사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조는 단순한 편입니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대상황 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태를 같은 의미로 보아서는 안 됩니다. 입찰 전 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 우산동 130-1 삼호1차아파트 102동 14층1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 72.36㎡ · 14층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김혜수 (2022.03.04. 거래가액 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 66,256,853원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.03.04. 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 79,200,000원이고 채무자는 김혜수, 최초 근저당권자는 현대해상화재보험주식회사입니다. 이 권리는 2025.08.04. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.10.23. 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
삼호 단지 동일면적 72.36㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 95,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 85,300,000원, 최신 2026.08. 거래는 77,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.36㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.07 | 72.36㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 72.36㎡ | 13 | 60,500,000원 |
| 2026.02 | 72.36㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 72.36㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2025.07 | 72.36㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 72.36㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2025.03 | 72.36㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2025.02 | 72.36㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2025.01 | 72.36㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 72.36㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.08 | 72.36㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.36㎡ | 5건 | 85,300,000원 |
신건 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.1%입니다. 최신 거래가도 77,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 전체 12건 평균 95,625,000원만 보면 격차가 작아 보일 수 있지만, 최근 거래가 이전 거래보다 -17.2% 내려온 흐름을 감안하면 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,530,000원 |
매각가 105,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액은 전액 배당되고 23,530,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 105,000,000원 | 79,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 84,000,000원 | 79,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 13,609,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 84,000,000원으로 최근 12개월 평균 85,300,000원과 가까워지고, 2회 유찰 시에는 67,200,000원입니다. 다만 유찰 회차가 내려가 채권 미배당이 생겨도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 원주캠퍼스 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린상가·단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 14층 1404호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 827,800원/㎡입니다.
- 단지. 삼호 단지는 211세대이고 사용승인일은 1990.12.22.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 95,625,000원보다 최근 12개월 평균 85,300,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -17.2% 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰 상한을 높이는 것은 경계해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.1%입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대상황 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당이 현대해상화재보험주식회사에서 한국자산관리공사로 이전된 흐름을 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 경매가 진행됐고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 분명히 경계할 구간입니다. 현재 신건 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 85,300,000원의 123.1%이고, 최신 거래는 77,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -17.2%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 중심으로 해야 합니다.
