청주지방법원 2025타경1258. 충북혁신도시영무예다음3차 306동 11층 1101호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장준환이고, 2017년 9월 8일 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 188,100,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 남아 있는 상상인플러스저축은행 근저당권과 서민금융진흥원· 어드벤스대부의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기부에 과거 전세권과 여러 대부업체 근저당·질권 설정 이력이 있으나, 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 임차인 신고 내역도 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 523 충북혁신도시영무예다음3차 306동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9367㎡ · 20층 공동주택 중 11층 |
| 이용상태 | 아파트(침실1·2·3, 거실, 욕실1·2, 팬트리, 주방/식당, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 실외기실) |
| 소유자 | 장준환 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 172,741,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.09.08. 주식회사하나은행 근저당권 188,100,000원입니다. 2021.09.02. 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 264,000,000원, 2025.04.28. 서민금융진흥원 가압류 3,803,130원, 2025.07.31. 어드벤스대부 가압류 17,888,542원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2017년에 설정됐던 이상철의 전세권 40,000,000원도 2021.07.19. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 3.04억은 ‘싸다’보다 ‘거의 시세’
충북혁신도시영무예다음3차는 694세대, 2017.06.15. 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 305,333,333원입니다. 현재 최저가 304,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 99.6%입니다. 최신 거래는 2026.09. 327,000,000원이고, 표본 최저는 276,000,000원, 최고는 329,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 17 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 276,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 313,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 16 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 326,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9367㎡ | 12건 | 305,333,333원 |
표본 자체의 가격 범위가 276,000,000원~329,000,000원으로 넓기 때문에 개별 층과 상태에 따른 편차를 무시하기 어렵습니다. 현재 11층 물건의 신건 최저가 304,000,000원은 최근 평균보다 아주 조금 낮은 수준에 불과합니다. 따라서 99.6%라는 수치를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵고, 가격 측면의 안전마진은 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 264,000,000원 | 110,844,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 3,803,130원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사어드벤스대부 | 17,888,542원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 473,791,672원 중 298,944,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 174,847,672원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 ‘두레봉공원’ 남서측 인근으로, 진천혁신도시 내 대단위 아파트·고층 업무시설·상가가 집중된 지역입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 용이하고 북측 방향 도보 2분 정도 거리에 노선버스정류장(쌍용예가아파트2단지)이 있어 제반 교통편익성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 연미로와 북동측 원중로에 접하며, 두 도로 모두 왕복 7차선 아스팔트 포장도로로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구· 중점경관관리구역에 포함되며, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 충북혁신도시영무예다음3차는 694세대, 2017.06.15. 준공 단지이며 대상 면적과 매칭된 최근 실거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 304,000,000원은 최근 12개월 평균 305,333,333원의 99.6%입니다. 신건 단계에서는 권리 안정성과 가격 할인폭을 별개로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황 점유자와 인도 대상은 입찰 전에 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.08. 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준이고, 상상인플러스저축은행 근저당과 두 건의 가압류는 후순위 소멸 구조입니다.
- 과거 말소권리. 이상철 전세권 40,000,000원과 과거 대부업체 근저당·질권은 이미 말소된 기록이므로 현재 존속권리와 구분해 보아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 174,847,672원이지만 배당 부족 자체가 매수인 인수를 뜻하지는 않으며, 본 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세와 거의 동일”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격의 여유 폭입니다. 2017년 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 304,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 305,333,333원의 99.6%입니다. 최신 실거래 327,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균과는 거의 같은 수준입니다. 따라서 권리 안정성은 장점이지만 신건에서 뚜렷한 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 점유관계를 최종 확인한 뒤, 실거래 범위와 응찰가를 냉정하게 맞추는 것이 이 물건의 승부처입니다.
