청주지방법원 2025타경30802. 충주시 앙성면 영죽리 1-1, 도로명 남한강변길 302의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이며, 건물은 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층 단독주택입니다. 1층은 안방·방·현관·보일러·다용도실·거실·화장실, 2층은 방 2·거실·화장실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김사랑이고, 2020.04.14 소유권이전 등기가 접수됐습니다.
권리분석만 숫자로 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 최근 실거래와 최저가를 바로 비교할 자료가 없고, 현재 회차가 감정가 100%인 신건입니다. 따라서 498,146,000원이라는 최저가 자체를 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 오히려 입찰 전에는 농지취득자격증명, 세금 압류의 배당 우선순위, 하천·수변 규제와 실제 이용상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30802 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 1-1 · 충청북도 충주시 앙성면 남한강변길 302 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층 단독주택 |
| 토지 | 495.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김사랑 |
| 감정가 / 최저가 | 498,146,000원 / 498,146,000원 (신건) |
| 청구금액 | 198,958,490원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 공시지가 | 140,800원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 제시외 견사 및 이동가능한 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 ‘기준권리 재확인’이 먼저
확인된 임차인은 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 남아 있는 한마음새마을금고 근저당, 하나은행 근저당, 시스템에어컨주식회사 근저당, 충북신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 498,146,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가 498,146,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 검증할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 498,146,000원 | 490,764,540원 | 208,857,060원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 398,516,800원 | 392,137,565원 | 307,484,035원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 318,813,440원 | 313,550,052원 | 386,071,548원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지고 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 그렇다고 현재 신건이 가격상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 시세 자료가 없으므로 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,381,460원 |
| 1. 근저당 · 한마음새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 시스템에어컨주식회사 | 300,000,000원 | 118,764,540원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 27,621,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 699,621,600원 중 채권자 예상배당은 490,764,540원, 미배당은 208,857,060원입니다. 집행비용은 7,381,460원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충주시 앙성면 영죽리 소재 “소리의 섬” 북서측 원거리 방향에 위치하며, 북동측 방향으로 남한강이 있습니다. 도로변을 따라 농경지·단독주택·근린생활시설·자연림이 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인접 위치에 노선버스정류장인 사미리가 있으며, 제반 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 495.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 특화경관지구와 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 하천·수변 규제. 국가하천 한강에 저촉되고, 하천구역에 접하며, 한강 수변구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함·접하며, 보전관리지역에 접합니다.
- 목록 3. 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘주거나지’로 이용 중이며 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 난방시설, 위생 및 급배수설비가 확인됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농취증 제출 대상입니다. 매각결정기일까지 미제출하면 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 분석상 2019.11.22 충주시 압류가 기준으로 잡혀 있으나, 2020.04.02 해제·말소 기록도 있습니다. 최신 등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위가 앞당겨질 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 한마음새마을금고의 을구 11번 근저당권은 2026.05.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되어 있습니다. 실제 채권자 현황을 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 제외 물건. 제시외 건물 및 수목은 일괄매각에 포함되지만, 제시외 견사와 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지규제. 국가하천 저촉, 한강 수변구역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 등 이용제한이 중첩되어 있으므로 향후 증·개축이나 토지활용 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 최저가 498,146,000원이 감정가와 동일합니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 상태와 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 규제 확인이 먼저
이 사건은 확인된 임차인이 없고 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그 점만 보면 권리구조는 비교적 단순해 보입니다. 그러나 최저가는 감정가와 동일한 498,146,000원 신건이고, 시세를 검증할 실거래 자료가 없어 가격상 이점을 확인할 수 없습니다.
더 중요한 것은 절차와 토지입니다. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있으며, 토지는 국가하천 저촉·한강 수변구역·특화경관지구·성장관리계획구역 등 여러 제한에 걸려 있습니다. 게다가 제공된 말소기준 계산과 등기상 압류 말소 기록 사이에는 재확인이 필요한 지점도 있습니다. 따라서 결론은 “인수는 0원으로 분석되지만, 가격은 검증되지 않았고 농취증·세금·토지규제 확인 없이는 입찰하기 어렵다”입니다.
