대전지방법원 2025타경503597. 둔산쇼핑전자타운 5층545호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 김은경이며 2020.02.04 공매를 원인으로 2020.02.24 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.16 사단법인 둔산전자타운이 신청한 강제경매개시결정입니다.

문제는 등기부의 담보권보다 점유관계입니다. 김인성은 545호를 주거로 사용하고 2024.08.02 전입했습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가만 보고 취득비용을 20,000,000원으로 판단해서는 안 됩니다. 확인된 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

과거 가압류·압류·근저당권·가처분은 등기부상 이미 말소된 이력이 많고, 2020.02.24 공매에 따른 소유권이전과 함께 기존 가압류·압류 등기도 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2025.10.16 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김인성의 전입은 2024.08.02로 더 빠릅니다.

② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액도 미상

확정일자와 보증금이 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 “최저가 20,000,000원 + 인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 확인이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)

위 배당 계산은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 김인성의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 임차보증금이 실제 배당과 매수인 인수액에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 서구 탄방동 소재 “용문네거리” 북측 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 대전광역시 도시철도 1호선 “용문역”이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 “판매시설”로 이용 중입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 소재 건물 북동측 및 북서측으로 소로한면 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적 2,743.6㎡, 공시지가 1,958,000원/㎡, 상업용으로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김인성의 보증금을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당액을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 낙찰가 착시 경계. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
• 공매 진행 교차 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와의 진행 관계를 교차 확인하세요.
• 용도 확인. 감정평가상 판매시설이지만 현황조사상 김인성이 545호를 주거로 사용하는 것으로 조사돼 현황과 이용관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “20,000,000원이 취득가라고 볼 수 없다”

이 사건에서 먼저 볼 숫자는 감정가 20,000,000원이 아닙니다. 김인성의 보증금입니다. 전입일 2024.08.02가 말소기준 2025.10.16보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 따라서 신건이든 유찰 후든 단순히 낙찰가만 비교해 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

현재 계산상 신청채권자의 3,376,341원은 각 회차에서 전액 배당되지만, 그것이 임차인의 미배당 보증금까지 없다는 뜻은 아닙니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 다시 계산하는 것이 이 물건의 핵심입니다.