대전지방법원 2025타경503907. 세종 종촌동 가재마을3단지 303동 12층 1201호, 실거래 비교 면적은 108.8099㎡인 아파트입니다. 소유자 김원주는 2024.07.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 810,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 508,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 이후 원희정의 150,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석 자체보다 더 중요한 것은 가격입니다. 현재 회차는 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 817,000,000원입니다. 반면 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 609,833,333원, 최신 거래는 590,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 5.3% 높은 것으로 집계됐지만, 그 상승 흐름까지 감안해도 현재 최저가는 최근 평균의 134.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503907 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 679 가재마을3단지 303동 12층 1201호 · 도로명 세종특별자치시 도움3로 159 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 108.8099㎡ · 지하1층/지상12층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김원주 · 2024.07.29 소유권이전 · 거래가액 810,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 817,000,000원 / 817,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원희정 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.07.29 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 원희정의 150,000,000원 근저당권과 2025.11.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국투자캐피탈주식회사의 128,400,000원 근저당은 2026.01.06 해지로 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 높다
가재마을3단지 559세대, 2015.02.09 준공 단지의 동일 면적 108.81㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 594,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 609,833,333원과 최신 거래 590,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 108.81㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 108.81㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 108.81㎡ | 16 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 108.81㎡ | 10 | 619,000,000원 |
| 2025.10 | 108.81㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2025.08 | 108.81㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2025.07 | 108.81㎡ | 5 | 610,000,000원 |
| 2025.04 | 108.81㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 2025.04 | 108.81㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2025.04 | 108.81㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2025.03 | 108.81㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 108.81㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 108.81㎡ | 6건 | 609,833,333원 |
최근 실거래는 560,000,000원~650,000,000원 범위이고, 최신 거래는 2026.07의 590,000,000원입니다. 현재 최저가 817,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.0%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 817,000,000원이며, 시세 비교 기준을 최저가와 실질취득액 중 어느 쪽으로 잡더라도 현재 회차는 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,570,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 508,200,000원 | 508,200,000원 |
| 2. 근저당 · 원희정 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,230,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 658,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 148,230,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 817,000,000원 | 658,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 653,600,000원 | 644,664,000원 | 13,536,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 522,880,000원 | 515,251,200원 | 142,948,800원 |
제시된 시나리오상 1회 유찰 가격은 653,600,000원으로, 최근 12개월 평균 609,833,333원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 522,880,000원으로 최근 평균과 최신 실거래보다 낮아집니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종촌고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 건물의 12층 1201호이며 기본 위생·급배수·난방·공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 거래성. 가재마을3단지는 559세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 560,000,000원~650,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 817,000,000원은 최근 12개월 평균 609,833,333원의 134.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 653,600,000원, 2회 유찰 시 522,880,000원입니다. 최근 실거래와 비교해 회차별 가격대를 따로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 건축물현황도 평면도상 다락 소재 기재가 있으므로 실물 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준은 2024.07.29 삼성생명보험주식회사 근저당이며 이후 권리의 소멸 여부와 말소된 권리 상태를 입찰 직전 최신 등기사항으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 현재 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 삼성생명보험주식회사의 2024.07.29 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 원희정의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가 817,000,000원을 기준으로 보면 결론은 달라집니다. 최근 12개월 평균 609,833,333원의 134.0%, 최신 실거래 590,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래 추세가 +5.3%로 상승했더라도 현재 신건 가격 자체가 최근 시장가격을 크게 상회합니다. 따라서 이 사건은 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 현재 가격 때문에 서두를 이유도 없는 물건입니다. 지금 회차의 핵심은 권리분석보다 입찰가격 통제입니다.
