대전지방법원 2025타경504064. 대전 서구 둔산동 은하수아파트 101동 604호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 강병선은 2017.05.23 주민등록, 2021.01.27 확정일자를 갖고 있고, 2025.03.07 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2025.12.18 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아닙니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 현 회차는 최저가가 500,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 7,400,000원을 제외한 뒤 임차인 강병선에게 보증금 400,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 443,083,333원이고, 2026.09 최신 거래는 473,000,000원인데 신건 최저가는 500,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1203 은하수아파트 101동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 12층 건물 내 6층 604호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박경미 (2016.09.06 매매 · 거래가액 230,000,000원, 2017.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 500,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강병선 / 390,162,819원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 강병선 1명입니다. 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기권자로, 주민등록일은 2017.05.23, 확정일자는 2021.01.27, 보증금은 400,000,000원입니다. 전입이 말소기준일보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.05.23 / 2021.01.27 | 400,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 현 회차 0원 미배당 잔액 발생 시 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 신건 5억은 최근 거래보다 높다
은하수아파트 동일면적 84.9㎡의 최근 12개월 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 443,083,333원, 최신 거래는 2026.09 473,000,000원입니다. 신건 최저가 500,000,000원은 최근 평균의 112.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.9㎡ | 7 | 473,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 11 | 487,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 4 | 428,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 11 | 449,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 443,083,333원 |
최근 거래 범위는 395,000,000원~487,000,000원입니다. 신건 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 473,000,000원과 최근 거래 최고 487,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,400,000원 |
| 1. 임차인 강병선 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강병선 | 390,162,819원 | 92,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 400,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 경매신청채권자의 청구액 390,162,819원 중 예상배당은 92,600,000원이고 미배당은 297,562,819원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 예상 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 500,000,000원 | 0원 | 297,562,819원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 400,000,000원 | 6,400,000원 | 390,162,819원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 320,000,000원 | 85,280,000원 | 390,162,819원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔산초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지, 상업용·업무용빌딩, 공공청사 등으로 형성돼 있습니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성, 탄방역 및 버스승강장과의 거리를 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 12층 건물의 6층 604호이며 사용승인은 1994.12.03입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,600,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 은하수는 816세대이며 동일면적 84.9㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 395,000,000원~487,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균 443,083,333원의 112.8%이며 최신 거래 473,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 인수 재계산. 1회 유찰 시 인수 예상액 6,400,000원, 2회 유찰 시 85,280,000원입니다. 최저가만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 대항력 임차권 확인. 강병선은 주민등록 2017.05.23, 확정일자 2021.01.27, 임차권등기 2025.03.07이며 보증금은 400,000,000원입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 강병선으로 기재돼 있습니다. 임대차와 청구채권의 실질 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 점유자 부재로 내부 확인이 불가해 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰 뒤엔 인수를 봐야 한다”
이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “현 회차 인수 0원이니 안전하다”는 한 문장으로 끝낼 수 없습니다. 현 회차 500,000,000원에서는 보증금 400,000,000원이 전액 배당돼 인수 예상액이 0원이지만, 가격 자체가 최근 12개월 평균의 112.8%로 높습니다. 반대로 유찰되면 표면상 최저가는 400,000,000원, 320,000,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당액이 각각 6,400,000원, 85,280,000원 발생합니다. 현재는 가격 보류, 유찰 뒤에는 실질취득 재계산. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 동시에 보는 것입니다.
