청주지방법원 2026타경59. 충주시 대소원면 본리 1053 소재 토지와 6층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 음식점, 2·3층 골프연습장, 4·5층 고시원, 6층 기계실·물탱크실·계단실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 353.9㎡, 지목은 대, 준주거지역이며 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 출발점은 2018.05.14. 설정된 채권최고액 1,320,000,000원의 신한은행 근저당입니다. 이 근저당은 2021.12.06. 수안보농업협동조합으로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 수안보농업협동조합입니다. 이후 근저당·가압류·압류·임차권 등은 모두 말소기준 뒤에 형성됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경59 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 본리 1053 · 충청북도 충주시 대소원면 첨단산업1로 71 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 음식점 · 2층 및 3층 골프연습장 · 4층 및 5층 고시원 · 6층 기계실·물탱크실·계단실 등 |
| 토지 | 353.9㎡ · 대 · 상업용 · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 전영희 2분의 1 · 채승진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,067,132,240원 / 2,067,132,240원 (신건) |
| 청구액 | 1,102,304,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 대부분
말소기준인 2018.05.14. 근저당 이후 최의식 근저당, 피주미 근저당, 우리카드·충북신용보증재단·신용보증기금·메리츠캐피탈의 가압류, 충주시 압류, 임차권등기가 이어집니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.05.07. 이금순 근저당은 2021.09.08. 이미 말소됐고, 이사경·연지민 임차권 역시 각각 2025.05.22., 2025.06.13. 말소됐습니다.
② 임차인 — 확인된 3건은 대항력 없음, 미상 점유자가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이헌근 | 5층 238.66㎡ 중 고시원 507호 | 2021.09.17 | 2021.09.17 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송태영 | 스너그빌 605호 전부 | 2023.08.31 | 없음 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신동명 | 601호 | 2024.07.01 | 2024.07.01 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김유진 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지완 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이창일 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임근식 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 현석봉 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황정운 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이헌근·송태영·신동명의 전입일은 모두 2018.05.14. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 세 임차권만 놓고 보면 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 반면 김유진·박지완·이창일·임근식·현석봉·황정운은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,067,132,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,071,322원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최의식 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 피주미 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 14,280,730원 | 14,280,730원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 86,700,000원 | 86,700,000원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 103,284,582원 | 103,284,582원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,395,606원 |
현재 최저가 2,067,132,240원 가정에서는 배당표상 채권 1,763,665,312원이 전액 배당되고 소유자 잔여 280,395,606원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주대소원초중학교 남동쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 599호선과 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수, 시스템 냉난방, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 태양광발전 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·지방산업단지이며, 보행자전용도로·소로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 641,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 김유진·박지완·이창일·임근식·현석봉·황정운의 전입일·보증금과 실제 점유 호실을 매각물건명세서 및 전입세대·점유 자료에서 재확인해야 합니다.
- 확인 임차권 3건. 이헌근 25,000,000원, 송태영 20,000,000원, 신동명 20,000,000원은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록과 현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 복합용도. 음식점·골프연습장·고시원으로 이용 중인 6층 건물이라 점유정리와 명도 범위를 호실별로 확인해야 합니다.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가의 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 안 끝났다”
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2018.05.14. 근저당 뒤의 근저당·가압류·압류·확인된 임차권은 매각으로 소멸하고, 이헌근·송태영·신동명도 대항력이 없습니다. 배당 계산 역시 현재 회차에서는 매수인 인수 0원으로 잡힙니다.
그러나 고시원형 점유 구조에서 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 남아 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 취급해야 하며, 확인 전에는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 여기에 세금 압류와 근린생활시설·고시원 복합용도, 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
