청주지방법원 2026타경30083. 충주시 주덕읍 창전리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 핵심은 2017.01.04 금사농업협동조합 근저당권 77,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2019.11.21 주식회사골든벨 근저당 30,000,000원, 2026.02.09 임의경매개시결정, 2026.08.31 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 “등기상 인수 0원”만으로 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㉠을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또 목록 3은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘대’이고, 인접 주택 창전리 126에서 점유·사용하고 있으며 농지취득자격증명도 요구됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 순수한 등기 말소보다 토지·건물의 실제 이용관계와 매각제외 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 78 · 충청북도 충주시 주덕읍 서당골1길 30-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택은 방3·거실·주방·화장실·현관으로 이용 |
| 소유자 | 강영구 (2020.11.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 156,682,000원 / 156,682,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 골든벨 / 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.04 금사농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 주요 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 · 제시외 건물 ㉠ 제외 · 목록 3 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 물건 자체 특수조건은 별개
말소기준은 2017.01.04 금사농업협동조합 근저당입니다. 2019.11.21 설정된 주식회사골든벨 근저당 30,000,000원과 2026.02.09 임의경매개시결정, 2026.08.31 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서는 선순위 금사농업협동조합 77,000,000원과 골든벨 30,000,000원이 모두 배당되고, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
② 핵심 특수조건 — 법정지상권·농취증·점유
| 점검 대상 | 현황 | 관련 수치 |
|---|---|---|
| 목록 3 토지 | 공부상 ‘전’ · 현황 ‘대’ · 창전리 126에서 점유·사용 | 71㎡ |
| 소유권 제한 시 평가 | 목록 3 소유권 제한이 있을 경우의 평가액 | 6,013,700원 |
| 평가 단가 | 목록 3 제한 평가에 적용된 단가 | 84,700원/㎡ |
| 축사 | 공부상 150㎡ · 현황 약 88.9㎡ · 대부분 붕괴·사용불능 | 150㎡ / 약 88.9㎡ |
| 토지 정보 | 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 | 1,050㎡ |
목록 3 지상에는 인접 주택 소유의 제시외 건물 3개동이 있고 이 건물들도 매각에서 제외됩니다. 목록 1 일부는 현황 ‘도로’로 이용 중입니다. 또한 단층 축사는 공부상 150㎡지만 현황 약 88.9㎡이고 지붕·기둥 등이 대부분 붕괴돼 사용불능 상태로, 경제적 가치가 없어 평가에서 제외됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,993,548원 |
| 1. 근저당 · 금사농업협동조합 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든벨 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,688,452원 |
현재 최저가 156,682,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구 107,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 46,688,452원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,682,000원 | 0원 | 46,688,452원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,345,600원 | 0원 | 15,790,762원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,276,480원 | 8,927,391원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창전5리마을 내 주택과 토지로, 농촌마을·농경지·과수원·축산농장·창고시설·임야 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호 1 토지는 로폭 약 4m 도로에 접해 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통이 운행돼 교통상황은 보통입니다. 기호 3과 함께 이용 중인 창전리 126 역시 로폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 주택. 1984년 사용승인된 시멘블럭조 시멘기와지붕 단층 주택으로, 방3·거실·주방·화장실·현관으로 이용 중입니다. 난방설비는 노후해 정상 작동 여부가 미상입니다.
- 축사. 1992.12.02 사용승인된 목조 스레트지붕 단층 축사는 기둥과 지붕 대부분이 붕괴돼 사용불능 상태이며 경제적 가치가 없어 평가하지 않았습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 일부제한구역 500m 조건이 확인됩니다.
- 토지 특성. 토지면적 1,050㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 공시지가는 63,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㉠의 소유·설치 경위와 법정지상권 성립 가능성을 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농취증 제출이 필수이며 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록 3 점유. 71㎡ 토지가 현황 ‘대’이고 창전리 126에서 점유·사용 중인 관계와 경계·사용범위를 확인해야 합니다.
- 매각제외 건물. 목록 3 지상 인접 주택 소유 제시외 건물 3개동과 목록 1의 제시외 건물 ㉠은 매각에서 제외됩니다.
- 도로 이용. 목록 1 일부가 현황 ‘도로’로 이용되고 있어 실제 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 주택·축사 상태. 주택 난방설비 정상 작동 여부가 미상이고, 축사는 대부분 붕괴된 상태입니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·임차관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 2026.08.31 국의 압류가 존재하므로 실제 배당 시 조세채권과 당해세 반영 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2017.01.04 금사농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 매각제외 제시외 건물 ㉠의 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명이 필요한 목록 3, 창전리 126의 점유·사용, 매각제외 건물 3개동과 일부 도로 이용이 동시에 얽혀 있습니다.
가격도 섣불리 결론 내릴 수 없습니다. 현재 실질취득은 인수 0원을 전제로 156,682,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 낮지만 실제 이용관계의 불확실성이 큰 사건으로 보는 것이 적절합니다. 권리 소멸만 확인하고 들어갈 물건이 아니라, 법정지상권·농취증·점유와 매각제외 부분을 모두 해소할 수 있는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
