청주지방법원 2026타경30122. 음성군 금왕읍 사창리 234-8 나동으로, 공부상 경량철골 강판지붕 단층 공장(창고)이지만 감정 당시 현황은 창고 및 부속가옥(방 및 창고) 등으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김선권·김혜린·김혜원·주순화 4인의 공유이고, 별도의 근저당권이나 압류 등기는 없습니다. 등기상 기준권리는 2026.03.13 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 점유관계입니다. 신용철은 2010.12.31, 민광혜는 2024.01.30 전입했고, 중부물류(주)는 상가건물임대차현황서상 2010.07.12 등록돼 있습니다. 모두 기준권리보다 앞선 날짜지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원 숫자만으로 매수인의 실제 부담이 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 사창리 234-8 나동 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 금왕읍 금일로 619 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 공부상 공장(창고) · 현황 창고 및 부속가옥(방 및 창고) |
| 구조 | 경량철골 강판지붕 단층 · 강판 및 판넬 외벽 · 강판 및 벽지도배 내벽 |
| 소유자 | 김선권 9분의 2 · 김혜린 9분의 2 · 김혜원 9분의 2 · 주순화 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 4,050,000원 / 4,050,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김응숙 / 3,390,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
등기부 자체는 단순합니다. 소유권보존 뒤 별도 근저당권이나 압류 없이 2026.03.13 김응숙의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 경매개시결정 이전부터 전입·사업자 등록된 점유자가 확인되므로, 등기부에 인수권리가 없다는 사실과 점유자 보증금 인수 위험은 별개로 봐야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 3건
| 성명·명칭 | 용도 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신용철 | 주민등록등본상 전입자 | 2010.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 민광혜 | 주민등록등본상 전입자 | 2024.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 중부물류(주) | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2010.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 공인중개 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 4,050,000원 또는 유찰 후 금액이 절대적으로 낮아 보여도, 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 공부상 공장(창고)과 현황의 방·창고 사용이 다르고, 점유자 보증금이 미상이라 매수인의 실질취득비용 역시 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 김응숙 | 3,390,000원 | 3,390,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,100원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 3,390,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 187,100원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 점유자 3건의 보증금이 미상이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산치를 실제 인수액 확정치로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고 및 부속가옥(방 및 창고) 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골 강판지붕 단층 건물로, 외벽은 강판 및 판넬, 내벽은 강판 및 벽지도배입니다.
- 설비. 전기설비와 전기판넬 난방설비 등이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 장부상 공장(창고)이지만 기준시점 현황은 경량철골 강판지붕 및 판넬조 판넬지붕 창고·방·창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면, 토지면적 1,970㎡, 공시지가 117,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역에 포함되고, 접도구역·성장관리계획구역·중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되며 준보전산지·도로구역에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 계약 원본 확인. 신용철·민광혜·중부물류(주)의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유개시일, 사업자등록·주민등록 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 기준권리 이전 날짜만으로는 충분하지 않습니다. 보증금·실제 점유·계약관계가 확인되기 전에는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 인수 보증금이 있다면 낙찰대금에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 공장(창고)과 현황 방·창고 이용의 차이가 향후 사용·명도·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 3,240,000원, 2회 유찰 시 2,592,000원이지만, 가격이 내려가도 미상 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “405만원짜리 물건”이 아니라 “인수금액을 아직 모르는 물건”
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 최저가 4,050,000원입니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 먼저 봐야 할 숫자가 3건입니다. 신용철·민광혜·중부물류(주)는 모두 2026.03.13 경매개시결정보다 앞서 전입·등록된 점유자로 확인되고, 보증금은 전부 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 비교 실거래 자료도 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않았습니다.
등기부 자체는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 점유와 임대차 실체입니다. 공부와 현황의 용도 차이, 비주거·창고 성격의 환금성까지 겹치므로, 보증금과 대항력 여부가 해소되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 공격적인 평가를 하기 어렵습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
