청주지방법원 2026타경30137. 음성동문디이스트 504동 20층 2003호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자 황정우는 2025.03.13 소유권이전을 마쳤고, 거래가액은 318,930,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 275,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 카카오뱅크 가압류, 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
근저당권은 2025.09.15 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매개시결정 채권자 역시 한국주택금융공사입니다. 청구금액은 262,242,116원입니다. 따라서 권리관계 자체보다는 현재 310,000,000원이라는 입찰 출발가격이 최근 거래 수준에 비해 적절한지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 성본리 803 음성동문디이스트 504동 20층2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 29층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 황정우 (2025.03.13. 소유권이전 · 거래가액 318,930,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 262,242,116원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 권리 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다. 현재 확인되는 등기권리에서는 2025.03.13 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 이후의 카카오뱅크 가압류, 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 310,000,000원은 최근 거래보다 높다
음성동문디이스트 동일 면적 84.96㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 230,840,000원, 최신 거래는 2026.08의 273,000,000원입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 273,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 26 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 5 | 222,990,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 3 | 217,380,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 204,290,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 7 | 208,970,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 1 | 190,270,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 213,180,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 230,840,000원 |
거래 범위는 190,270,000원~273,000,000원이고, 최고 거래가도 현재 최저가 310,000,000원보다 낮습니다. 인수액이 없기 때문에 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 310,000,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 23,748,814원 | 23,748,814원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 3,161,124원 | 3,161,124원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,950,062원 |
310,000,000원 매각 가정에서는 제시된 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 2,950,062원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 248,000,000원 | 58,181,938원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 198,400,000원 | 107,087,538원 | 0원 |
유찰돼 배당 부족액이 발생하더라도 현재 확인된 권리구조에서는 그 부족액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 입찰가격 조정이 핵심인 유형입니다. 현재 310,000,000원에서는 최근 시세보다 높지만, 유찰 시 가격 수준은 별도로 최근 거래와 다시 비교할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 29층 건물 내 504동 20층 2003호입니다.
- 입지. 음성성본산업단지 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 초등학교, 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계돼 있으며, 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 음성동문디이스트는 687세대이며 사용승인 관련 기준일은 2024.07.29입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 설비. 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 230,840,000원과 최신 거래 273,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 현재 가격 경계. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.3%로, 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 권리는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 대상은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전 확인. 농협은행주식회사 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 경매신청 채권자의 관계를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 310,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 230,840,000원의 134.3%이며, 최신 거래 273,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 “권리가 깨끗하니 바로 입찰할 물건”이 아니라 “권리는 통과했지만 가격은 더 기다려 볼 물건”으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
