전주지방법원 2026타경68. 전주시 덕진구 여의동 푸른솔아파트 104동 905호, 전용 40.44㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김남용이고, 2019.10.15. 매매로 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.10.31. 전주동부신용협동조합 근저당권 44,400,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 서호상 근저당권 30,000,000원과 전북신용보증재단 가압류 53,065,873원이 있습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장과 원본 서류를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경68 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 639-2 푸른솔아파트 104동 9층905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.44㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 9층 |
| 소유자 | 김남용 · 2019.10.15. 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.31. 전주동부신용협동조합 근저당권 44,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 서호상 근저당권 30,000,000원, 전북신용보증재단 가압류 53,065,873원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 6,600만원은 최근 시세 이상
공영푸른솔 동일 면적 40.44㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 58,250,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 56,333,333원, 최신 거래는 2026.05. 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 40.44㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 40.44㎡ | 14 | 51,000,000원 |
| 2025.12 | 40.44㎡ | 8 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 40.44㎡ | 15 | 58,000,000원 |
| 2025.11 | 40.44㎡ | 15 | 58,000,000원 |
| 2025.11 | 40.44㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2025.09 | 40.44㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 40.44㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2025.06 | 40.44㎡ | 14 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.44㎡ | 9건 | 56,333,333원 |
현재 최저가 66,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.2%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 높은 데다, 최근 거래 구간은 과거 구간보다 -12.0% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 58,250,000원만 보고 가격을 평가해서는 안 되고, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 2. 근저당 · 서호상 | 30,000,000원 | 20,012,000원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 53,065,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 127,465,873원 중 예상배당은 64,412,000원이고, 미배당은 63,053,873원입니다. 서호상 청구금액 30,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주조촌초등학교 남서측 인근이며, 아파트단지·주상복합건물·근린생활시설·교육시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트 1세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 9층 905호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 아파트 건물부지이며 남동측 약 12미터, 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 조촌초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 공영푸른솔 500세대, 준공일 1993.04.30입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 58,250,000원보다 최근 12개월 평균 56,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -12.0%이므로 현재 신건가 66,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 52,800,000원, 2회 유찰 시 42,240,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 전입·확정일자 등은 입찰 전 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 미배당 63,053,873원이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 66,000,000원은 최근 12개월 평균 56,333,333원의 117.2%이고 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -12.0%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안전성을 가격 메리트로 착각하지 않는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 1회 유찰 시 52,800,000원, 2회 유찰 시 42,240,000원이라는 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교하는 접근이 적절합니다.
