전주지방법원 2026타경111. 전주시 완산구 삼천동1가 금호청솔아파트 104동 1층 104호, 전용면적 84.643㎡ 아파트입니다. 소유자는 박훈이며 2010.02.26 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준권리는 2016.06.21 전주중앙신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 145,600,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 말소기준 이후 권리가 여러 건 이어지는 형태지만, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2026.02.04 접수된 박광순 명의의 소유권이전청구권가등기는 별도 주의표시가 되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 가등기의 구체적 성격과 매각물건명세서 기재를 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경111 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 740-1 금호청솔아파트 104동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.643㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 1층 |
| 소유자 | 박훈 · 2010.02.26 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 배당표에는 임차인 배당이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2016.06.21 전주중앙신용협동조합 근저당권이며, 이후의 임희권 근저당권, 박광순 근저당권, 박광순 가등기, 삼성카드·농협은행·신한카드·KB국민카드·우리카드 가압류와 경매개시결정은 모두 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 95.8%
동일 면적 84.64㎡의 최근 실거래 12건은 150,000,000원에서 200,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 177,416,666원, 최신 거래는 2026.06의 188,000,000원입니다. 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.8%로 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.64㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2026.04 | 84.64㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.64㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.64㎡ | 10 | 191,000,000원 |
| 2025.11 | 84.64㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 84.64㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.09 | 84.64㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 84.64㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.64㎡ | 12건 | 177,416,666원 |
신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 177,416,666원보다 낮고, 최신 거래 188,000,000원도 밑돕니다. 다만 이 물건은 1층이고, 실거래 자료에는 층별 가격 편차가 확인되므로 평균값 하나만으로 큰 폭의 가격 메리트를 단정하기보다는 1층 조건까지 감안해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 근저당 · 전주중앙신용협동조합 | 145,600,000원 | 145,600,000원 |
| 3. 근저당 · 임희권 | 25,000,000원 | 21,220,000원 |
| 4. 근저당 · 박광순 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,018,288원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,115,335원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,238,812원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,993,699원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,141,473원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 244,107,607원 중 예상 배당액은 166,820,000원이고, 미배당액은 77,287,607원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 77,287,607원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 110,811,607원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 137,630,807원 | 0원 |
현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원이며, 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 95.8%이므로, 권리위험 때문에 반드시 유찰을 기다려야 하는 구조는 아닙니다. 응찰 여부는 1층 조건과 가등기 원문 확인 결과를 함께 놓고 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트단지·주상용건물·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지로 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·빈도수 등은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지는 대체로 사다리형, 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 포장도로를 통해 진·출입하며, 중로3류·소로2류·소로3류와 접합니다.
- 단지. 청솔금호타운은 349세대이며 준공일은 1995.05.26입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 21번 박광순 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만, 별도 주의표시에 담보가등기 종류 확인 필요가 기재돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 177,416,666원과 최신 188,000,000원만 보지 말고 대상이 13층 중 1층이라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 77,287,607원이 있어도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 ‘소폭 할인’
이 사건의 핵심은 매수인 인수액 0원과 최근 시세 대비 95.8%입니다. 말소기준 이후 설정된 권리들은 제공된 판정상 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없습니다. 가격 역시 신건 170,000,000원이 최근 12개월 평균 177,416,666원과 최신 거래 188,000,000원보다 낮아 시세보다 비싼 출발은 아닙니다.
다만 할인폭이 최근 평균 대비 95.8% 수준이고 대상이 1층이라는 점, 2026.02.04 박광순 가등기의 종류 확인 필요 표시가 남아 있다는 점 때문에 신건이라는 이유만으로 공격적으로 가격을 올릴 물건도 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 평균보다 낮지만 가등기 원문과 1층 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
