전주지방법원 2026타경145. 전주시 완산구 평화동1가의 다세대주택(도시형생활주택) 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 장소영이고, 경매를 신청한 채권자는 말소기준권리자인 전주성가신용협동조합입니다. 기준 근저당의 채권최고액은 73,200,000원, 경매 청구액은 54,157,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 임차인은 채문석 1명입니다. 전입일은 2021.03.11.로 말소기준권리인 2019.11.29. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 2026.06.12. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경145 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 장소영 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 54,157,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
현재 권리분석의 기준점은 2019.11.29. 전주성가신용협동조합 근저당입니다. 채문석의 전입일은 2021.03.11.로 기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채문석 | 201호 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 2026.06.12 | 없음 |
② 시세 비교 — 신건 1.36억은 최근 거래보다 높다
면적 매칭 비교 거래는 2026.07 거래 1건입니다. 비교 거래의 전용면적은 71.75㎡, 4층, 거래금액은 125,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 125,000,000원이며, 현재 최저매각가 136,000,000원은 이 금액의 108.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.75㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
현재 신건 최저가가 최근 거래보다 11,000,000원 높기 때문에, 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이라는 한계도 있으므로 개별 상태와 층 차이를 확인해야 하지만, 적어도 제공된 최근 실거래 기준으로는 신건을 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,096,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 73,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 60,096,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주평화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택 등이 있는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 도로. 서측 폭 약 6m 내외 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구에 포함됩니다.
- 규모. 비교 단지는 총 24세대이고 사용승인일은 2013.10.08입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가가 최근 거래 125,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해 판단해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 채문석의 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 최우선변제 해당 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 201호 점유자로 채문석이 조사되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019.11.29. 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2021.03.11.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 별도 인수권리와 법정지상권도 없고, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 136,000,000원은 최근 확인 거래 125,000,000원의 108.8%입니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 점을 감안하더라도, 현재 자료만으로 신건을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 여부를 보며 접근할 구간입니다.
