전주지방법원 2026타경30043. 전주시 덕진구 인후동1가 894-7의 토지와 4층 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설 2개호, 2층 다가구주택 2개호, 3층 다가구주택 2개호, 4층 다가구주택 1개호입니다. 토지는 244㎡이고, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 897,458,700원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 출발점은 2018.10.12. 설정된 인후신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 144,000,000원의 두 번째 근저당권도 설정됐고, 이후 임차관계·전세권·가등기·가압류가 이어졌습니다. 자료상 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 후순위라는 이유만으로 현장 점유 확인까지 생략할 수 있는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 894-7 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미로 30 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 2개호 · 2층 다가구주택 2개호 · 3층 다가구주택 2개호 · 4층 다가구주택 1개호 |
| 토지 | 244㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 장백균 · 2018.10.12. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 897,458,700원 / 897,458,700원 (신건) |
| 청구금액 | 434,927,121원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조, 미상 임차인은 별도 확인
말소기준은 2018.10.12. 인후신용협동조합 근저당권입니다. 2019년 이후의 전입·전세권, 2020년 가등기, 2021년 가압류, 2025년 임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 특히 서문성민은 2019.09.05. 전세금 120,000,000원의 전세권이 있고, 2025.07.18.에는 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 별도로 존재합니다. 동일인에 대해 금액과 권리 형태가 다르게 등기돼 있으므로 실제 채권관계와 중복 여부는 원본 대조가 필요합니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준헌 | 401호 | 2025.06.16 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최리나 | - | 2024.11.08 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 양진우(진수미) | 201호 | 2019.02.21 | 90,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 한혜경 | 101호 82.00㎡ | 2025.04.10 | 5,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 황선희 | 82㎡ | 2022.04.18 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이철준 | 102호 22.44㎡ | 2025.07.25 | 15,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 서문성민 | 3층 약 82㎡(301호) | 2019.08.05 | 80,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 양진우 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
김준헌·최리나·양진우(진수미)·한혜경·황선희·이철준·서문성민은 확인된 전입일이 모두 2018.10.12. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 양진우는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없는 상태입니다. 이 한 건은 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 897,458,700원, 실질취득도 동일
현재 회차는 감정가의 100%인 897,458,700원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득도 897,458,700원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지에 대한 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 897,458,700원 | 0원 | 629,194,287원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 717,966,960원 | 0원 | 806,891,110원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 574,373,568원 | 0원 | 949,048,568원 |
③ 예상배당표 (매각가 897,458,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,374,587원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인후신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 인후신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 서문성민 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 571,942,950원 | 262,084,113원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 319,335,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,515,278,400원 가운데 886,084,113원이 배당되고, 629,194,287원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 전주인봉초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택·다세대주택·주상용건물이 소재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 스타코마감·강판붙임, 내부는 인테리어마감·벽지붙임, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 244㎡, 공시지가 736,600원/㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 일괄매각 물건으로, 가격 판단에는 각 호실의 실제 점유·임대조건과 상가 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양진우 별도 기재 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 주민등록·점유·계약관계를 우선 확인해야 합니다.
- 서문성민 권리관계 대조. 전세권 120,000,000원과 임차권등기 보증금 80,000,000원이 같은 사람에게 존재하므로 실제 채권관계와 중복 여부를 확인하세요.
- 갑구 2번 가등기. 2020.11.02. 소유권이전청구권가등기의 성격, 담보가등기 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당권 이전·질권. 2026.06.19. 근저당권 이전과 질권 설정이 있으므로 최신 권리자·배당관계를 등기부와 배당요구서로 맞춰보세요.
- 가격 검증. 신건 897,458,700원이 주변 실거래·임대수익 대비 적정한지 별도 검증해야 합니다. 실거래 근거 없이 ‘신건이 싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 배당 외 항목. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 항목을 지우는 일
이 사건의 기본 권리 순서는 분명합니다. 2018.10.12. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가등기·가압류·전세권·임차권은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 다가구주택은 한 명의 임차인만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 이 사건에는 여러 점유·임차관계가 얽혀 있고, 그중 양진우의 별도 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 서문성민의 전세권과 임차권등기 금액도 서로 다릅니다. 여기에 가등기 성격과 근저당권 이전·질권 관계까지 대조해야 합니다. 신건 897,458,700원이 시장가격 대비 유리한지도 현재 자료만으로는 입증되지 않습니다. 권리의 큰 뼈대는 소멸형이지만, 입찰 전 확인 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 편이 맞습니다.
