전주지방법원 2026타경30119. 등기 부동산은 전주시 덕진구 우아동2가 932-6·932-7이고, 감정평가상 건물은 일반철골구조 평스라브지붕 3층으로 1~3층이 근린생활시설 및 계단실로 이용 중입니다. 매각은 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이고, 건물 내부의 스크린 설비 등은 매각에서 제외됩니다. 공부상 용도는 “1층 일반음식점 및 3층 사무소”이나 현황은 “골프연습장 등”으로 사용 중입니다.
권리의 기준점은 2020.05.14. 설정된 부안중앙농업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당권입니다. 이후 박정수 근저당권, 전북신용보증재단·신용보증기금· 제이비우리캐피탈·전북은행의 가압류와 2026.02.02. 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30119 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 932-6 · 932-7 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 1~3층 근린생활시설 및 계단실 · 현황 골프연습장 등 |
| 토지 | 대 · 219.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 노귀녀 |
| 감정가 / 최저가 | 1,094,109,600원 / 1,094,109,600원 (신건) |
| 청구액 | 18,915,569원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 소유자 노귀녀의 소유권이전은 2017.11.29.이고, 현황조사·매각물건명세서상 노귀녀의 전입일은 그보다 앞선 2017.11.06.입니다. 보증금은 50,000,000원, 월 차임은 2,000,000원이며 확정일자는 확인되지 않았습니다. 자료에서는 말소기준권리인 2020.05.14. 근저당권보다 전입이 빠르다는 이유로 대항력 있음·매수인 인수 가능성으로 분류돼 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노귀녀 | 2층(294.41제곱미터) | 2017.11.06. | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,094,109,600원이나 유찰 후 가격만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 형식상 대항력 임차보증금 50,000,000원 인수 시나리오가 남아 있으므로, 가격 판단은 최저매각가와 별도로 인수 가능액을 함께 계산해야 합니다.
| 현재 회차 | 1,094,109,600원 · 신건 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 875,287,680원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 700,230,144원 · 감정가 64% |
| 인수 계산 | 각 회차 매수인 인수 50,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,094,109,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,341,096원 |
| 인수 · 임차인 노귀녀 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 부안중앙농업협동조합 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 박정수 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 55,165,290원 | 55,165,290원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,882,944원 | 15,882,944원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 5,137,726원 | 5,137,726원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 9,367,115원 | 9,367,115원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,215,429원 |
신건 가정에서는 계산에 포함된 채권자 청구액 959,553,075원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 121,215,429원이 발생합니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주아중중학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 평스라브지붕 3층, 외벽 치장벽돌쌓기 등, 내부 인테리어 마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 219.0㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 973,900원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(아중), 대로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 1~3층 근린생활시설 및 계단실, 매각물건명세서 비고상 현황은 골프연습장 등으로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 노귀녀가 등기상 소유자·채무자와 동일한데 임차인으로도 조사됐습니다. 임대차계약서와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 명세서 충돌 확인. 배당 시나리오는 50,000,000원 인수를 계산하지만 명세서 기재는 인수권리 해당사항없음입니다. 원문 기준 최종 확인이 필요합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제권을 전제로 계산하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 건물 내부 스크린 설비 등은 매각에서 제외됩니다.
- 용도 현황. 공부상 1층 일반음식점 및 3층 사무소와 현황 골프연습장 등의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래가가 없어 신건 1,094,109,600원의 가격 메리트를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 임차관계는 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준권리 이후의 담보권·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 명확합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기 순위보다 노귀녀의 임차관계입니다. 2017.11.06. 전입, 보증금 50,000,000원이라는 자료 때문에 배당 시나리오는 매수인 인수를 계산하지만, 같은 노귀녀가 등기상 소유자·채무자이고 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
따라서 현 단계 결론은 “50,000,000원 인수 가능성을 배제하지 않은 채 원본을 확인한다”입니다. 비교 실거래도 제시되지 않아 감정가 1,094,109,600원이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리의 외형보다 임대차 실체와 매각범위 확인이 우선인 사건입니다.
