전주지방법원 2026타경30167. 송천웰가아파트 101동 12층 1208호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가서상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현 소유자 문지훈은 2023.05.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 126,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 93,500,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐지만, 선순위 근저당 자체의 순위는 그대로 이어집니다. 그 뒤 2024.12.04 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부의 채권최고액 44,200,000원 근저당과 2026.03.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30167 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 12층 1208호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 면적 / 층 | 전용 49.95㎡대 · 지상15층 중 12층 |
| 소유자 | 문지훈 · 2023.05.30 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 · 청구액 33,739,942원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2015.10.05 설정됐던 주식회사하나은행 전세권 100,000,000원은 2020.03.31 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.05.30 농협은행주식회사 근저당권 93,500,000원입니다. 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 후순위 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 신건 최저가가 높다
웰가 동일 면적대 거래 표본은 총 12건이며, 가격 판단은 그중 최근 12개월 11건 평균 134,636,363원을 우선했습니다. 최신 거래는 2026.08 135,000,000원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 102.5%로 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.97㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 49.95㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.97㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 14 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 13 | 136,000,000원 |
| 2025.11 | 49.97㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 49.97㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 49.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡대 | 11건 | 134,636,363원 |
전체 표본의 거래 범위는 130,000,000원~142,000,000원이고 전체 평균은 134,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간의 추세도 -0.3%로 하락 방향이므로, 감정가와 최저가가 같아 할인되지 않은 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 44,200,000원 | 41,768,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 137,700,000원, 예상 배당액은 135,268,000원이며 미배당은 2,432,000원입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 2,432,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 29,645,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 51,369,760원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권 미배당은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “낮은 낙찰가 때문에 숨은 인수액이 늘어나는 구조”가 아니라, 권리는 단순한 상태에서 얼마까지 가격이 내려오느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주송천초등학교 남측 인근으로, 부근에는 근린생활시설과 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 교통편과 도로사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복6차선 포장도로, 서측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)에 속하며 대로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 중 12층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 웰가는 116세대, 2015.08.12 준공이며 동일 면적대 실거래가 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 134,636,363원의 102.5%입니다. 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 전제하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -0.3%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원으로 내려가는 구조이므로 현재 신건과 유찰 후 가격 차이를 비교하세요.
- 점유 확인. 명시 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.05.30 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리구조 자체는 단순합니다. 하지만 가격은 다릅니다. 신건 최저가 138,000,000원이 최근 12개월 평균 134,636,363원의 102.5%이고 최신 거래 135,000,000원보다 높으며, 최근 가격 추세 역시 -0.3%입니다. 단지 경매지표의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 유찰 여부와 점유상태를 확인하면서 가격이 최근 시세 아래로 내려오는지를 보는 편이 합리적입니다.
