임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리는 단순합니다. 다만 신건 최저가 70,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 68,708,333원의 101.9%이고, 최신 거래 63,000,000원보다도 높습니다. 권리는 안전하지만 현재 가격에서 뚜렷한 할인은 없습니다.
전주지방법원 2026타경30183. 완주군 용진읍 대영아파트 103동 2층 202호입니다. 현재 소유자는 정필우이고, 2022.02.17. 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 24,000,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·주식회사케이비국민카드·전북신용보증재단·제이비우리캐피탈의 가압류와 2026.03.03. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 여러 압류·근저당권이 있었지만, 해제·경락·말소로 이미 정리된 내역입니다. 특히 2000.08.28. 완주군 압류는 2000.12.18. 해제로 말소됐고, 1999년·2000년대 초 권리도 2003.05.27. 경락을 전후해 말소된 상태입니다. 현재 입찰자가 판단해야 할 핵심은 2022.02.17. 농협은행 근저당 이후의 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 용진읍 신지리 1581-1 대영아파트 103동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.736㎡ · 철근콘크리트조 벽식구조 · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정필우 · 2020.11.28. 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 9,334,974원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 현재 말소기준권리는 2022.02.17. 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 설정된 4건의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
대영아파트 동일 면적 59.74㎡의 최근 실거래 12건 평균은 68,708,333원입니다. 현재 최저매각가 70,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 101.9%입니다. 최신 거래는 2026.08. 63,000,000원으로, 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.74㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 59.74㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.74㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 59.74㎡ | 8 | 71,500,000원 |
| 2026.05 | 59.74㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.74㎡ | 13 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 12 | 78,500,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 6 | 67,500,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 12 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 68,708,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,539,147원 | 16,539,147원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,146,258원 | 11,146,258원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 26,083,338원 | 16,654,595원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 13,633,139원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 9,334,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 70,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 100,736,856원, 예상 배당액은 68,340,000원, 미배당액은 32,396,856원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주국민체육센터 남측 인근 공동주택으로, 군청소재지 외곽 국도변에 위치합니다. 노변에는 근린생활시설·자동차관련시설이 있고 후면에는 자연부락 및 근교농경지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 주변에 전주·봉동간 17번 국도가 지나며 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 주변지역 접근성과 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 대영아파트는 572세대이며 1999.05.15. 준공입니다. 대상 면적은 59.736㎡이고 감정평가상 아파트 1호로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 부정형의 아파트부지이며 인접지와 대체로 등고평탄합니다. 단지 남서측 4차선 포장도로를 출입구로 이용합니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구에 해당합니다. 공시지가는 109,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 101.9%이므로 신건이라는 이유만으로 할인 매수로 판단하지 마세요.
- 최신 거래 비교. 최신 거래는 2026.08. 63,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원과 직접 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현 매각가 가정에서 미배당액이 32,396,856원 발생하지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니며 분석상 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 확인. 농협은행 근저당과 그 이후 가압류·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 현장 확인. 2층 물건의 내부 상태, 관리비, 공용부분 상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인한 뒤 가격에 반영하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 비교적 깔끔한 아파트입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 68,708,333원의 101.9%이고, 최신 거래 63,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서 “경매라서 싸다”는 판단은 맞지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건 응찰 여부는 최근 실거래와 유찰 시 가격 변화를 함께 놓고 결정하는 편이 데이터에 부합합니다.
