매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 감정가 510,000,000원의 가격 메리트를 시세 기준으로 판단할 근거는 없습니다. 권리보다 근린생활시설 공실의 활용성과 가격 검증이 핵심입니다.
전주지방법원 2026타경30194. 전주시 덕진구 만성동 다현법조타운 1층102호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 조사일 현재 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사다현법조이며, 말소기준권리는 2019.12.18. 설정된 이리신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 전주시 압류, 국 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 눈에 띄는 인수 요소는 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재됐고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 자료가 없어 510,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격 자체를 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2 다현법조타운 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사다현법조 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리신용협동조합 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.18. 이리신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 2020.11.20. 설정됐던 웰릭스캐피탈주식회사 근저당권 3,600,000,000원은 2021.06.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.08.01. 전주시 압류와 2025.11.25. 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.06.05. 개시됐던 임의경매는 2026.01.16. 취하됐고, 현재 사건은 2026.02.24. 결정된 2026타경30194입니다.
② 점유·이용상태 — 근린생활시설 공실
감정평가상 조사일 현재 이 호실은 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 제공된 임차인 목록에는 임차인이 없으므로 별도의 대항력·우선변제·승계 임차인 표는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 이리신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,500,000원 |
현재 회차 510,000,000원 가정에서는 이리신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 142,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 510,000,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 408,000,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 38,969,600원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 이리신용협동조합 채권에 38,969,600원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주지방법원 서측 인근에 위치하고, 주변은 음식점·사무소·관공서가 주로 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선 도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 대체로 등고 평탄한 가장형이며 현황 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하고, 일부 자연녹지지역이 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,174,000원/㎡, 토지면적 724.8㎡, 지목은 대입니다.
- 설비. 승강기·소방·CCTV·위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 510,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2025년 경매 취하 이력과 2026년 재개시 내역, 압류·근저당 말소 여부를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건은 말소기준권리 뒤의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 권리구조는 비교적 단순합니다. 다만 대상은 감정평가상 근린생활시설 공실이고, 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 510,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 기준이 없습니다. 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 보류입니다. 응찰 여부는 현장 공실 상태와 실제 임대·매매 시세 확인 이후 판단하는 편이 타당합니다.
