전주지방법원 2026타경30229. 전주시 덕진구 송천동1가 오성비둘기아파트 1동 6층 602호입니다. 감정 이용상태는 아파트 1세대, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 6층입니다. 현재 소유자는 이순옥이며, 2019년 매매 당시 등기된 거래가액은 102,500,000원입니다.
권리 흐름의 핵심은 2025년 5월 23일 신한카드주식회사의 가압류입니다. 이 권리가 매각 기준이 되고, 이후 2025년 6월 9일 서형석 명의의 근저당권과 2026년 3월 9일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 농협은행 근저당권은 2023년 1월 26일 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 213 오성비둘기아파트 1동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1세대 · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 6층 |
| 소유자 | 이순옥 · 2019.10.13 매매 · 거래가액 102,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 46,436,676원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2025.05.23 신한카드주식회사 가압류가 기준권리이며, 그 뒤에 설정된 서형석의 근저당권 130,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5% 높고, 거래 추세도 하락
오성비둘기 단지의 확인된 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 113,300,000원, 최신 거래는 2025년 12월 115,000,000원입니다. 전체 평균 114,750,000원보다도 현재 최저가 119,000,000원이 높지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 78.32㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 84.68㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2025.12 | 78.32㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 84.68㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 78.32㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 84.68㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.06 | 84.68㎡ | 14 | 109,000,000원 |
| 2025.04 | 84.68㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2025.03 | 84.68㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.02 | 84.68㎡ | 14 | 121,000,000원 |
| 2024.05 | 84.68㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 84.68㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 113,300,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 119,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 105.0%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다. 게다가 최근 구간과 이전 구간을 비교한 거래가격 추세가 -7.1%입니다. 따라서 전체 평균 114,750,000원과 비교해도, 최근 평균과 비교해도 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 105,508,284원 | 105,508,284원 |
| 3. 근저당 · 서형석 | 130,000,000원 | 11,025,716원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
119,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 예상배당은 116,534,000원, 미배당은 118,974,284원입니다. 서형석 근저당에는 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주중학교 남측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 시내 간선도로가 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 6층이며 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지이며 서측 약 6미터 내외 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 송천초등학교·전주중학교 관련 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 오성비둘기는 117세대, 준공일은 1991.02.28입니다. 확인된 최근 거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격 점검. 실질취득 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 권리가 단순해도 가격은 별개로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -7.1%입니다. 과거 전체 평균 114,750,000원보다 최근 평균 113,300,000원을 우선해 판단하는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원입니다. 현 회차와의 가격 차이를 입찰 상한 설정에 반영하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 118,974,284원이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 아파트 1세대로 이용 중이며, 실제 점유상태와 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실질취득액 119,000,000원은 최근 12개월 평균 113,300,000원의 105.0%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -7.1%입니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로. 현재 회차는 ‘싸서 잡는 물건’이라기보다, 유찰 여부와 응찰가를 지켜보며 가격 안전마진을 확보해야 하는 물건입니다.
