전주지방법원 2024타경24089. 군산시 수송동 드림빌딩 3층 301호가 표시된 사건으로, 감정평가상 301호와 302호는 호별 경계구분 없이 근린생활시설 ‘ECC어학원’으로 이용 중이며 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 박성준, 2012년 거래가액은 307,760,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.04.03. 설정된 군산시수산업협동조합 근저당권(채권최고액 767,000,000원)입니다.
그 뒤 설정된 군산시수산업협동조합의 추가 근저당 52,000,000원, 임만재 근저당 150,000,000원, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 안지선은 2023.08.29. 전입했고 말소기준보다 8년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구는 2024.10.04. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경24089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 동수송안길 35, 3층 301호 (수송동, 드림빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 301호·302호 경계구분 없이 근린생활시설(ECC어학원)로 이용 |
| 소유자 | 박성준 · 2012.12.05 매매 · 거래가액 307,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 339,570,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 628,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
말소기준권리는 2015.04.03. 군산시수산업협동조합 근저당입니다. 2015.09.02. 같은 조합의 추가 근저당, 2021.10.25. 국세 압류, 2024.04.03. 임만재 근저당, 2024.07.15. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤 권리로서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있어 현재 분석상 매수인 승계금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안지선 | 301호 · YBM ECC 어학원 | 2023.08.29 | 260,000,000원 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 안지선의 전입신고는 2023.08.29.로 말소기준권리인 2015.04.03.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 260,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않으며, 배당요구 접수 사실과 별개로 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
감정가는 990,000,000원, 현재 최저매각가는 339,570,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 사건에는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,553,980원 |
| 1. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 767,000,000원 | 334,016,020원 |
| 2. 추가 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임만재 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 339,570,000원 가정 시 채권자 총 청구액 969,000,000원 중 334,016,020원이 배당되고, 미배당은 634,983,980원입니다. 신청채권자의 청구액 628,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 수송동 ‘수송동아이파크아파트’ 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 상가까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 5층 철근콘크리트조 건물의 3층 301호·302호가 호별 경계구분 없이 ECC어학원으로 이용 중입니다.
- 토지. 정방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측·동측·북측으로 약 15m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,086,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 2022.06.09. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 301호·302호 일괄사용 확인. 감정평가와 명세서에는 두 호실이 경계 없이 ECC어학원으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 현장 경계·출입·설비·점유 범위를 확인하세요.
- 임차인 명도 확인. 안지선은 대항력이 없지만 실제 영업 점유 중인 임차인이므로 인도·명도 협의와 영업시설 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 임대수익·공실·매매사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 634,983,980원은 채권자 측 부족액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 선명합니다. 2015.04.03. 군산시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 안지선도 2023년 전입으로 대항력이 없어 보증금 260,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 339,570,000원, 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 감정가 990,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 339,570,000원까지 내려왔고, 감정평가상 301호·302호가 경계 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 공매공고 부기등기까지 있으므로 권리는 통과, 가격·환금성·절차는 보수적으로 재검증하는 접근이 맞습니다.
