전주지방법원 2025타경21014. 익산시 창인동1가 223-48의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 185.1㎡, 지목은 대이고 일반상업지역입니다. 건물은 상가(음식점)으로 이용됐으나 평가시점 현재 공실입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 중심은 2020.10.05 설정된 이리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.03.18 전북신용보증재단의 가처분과 2025.06.19 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21014 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 223-48 · 중앙로7길 28 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 185.1㎡ · 대 · 일반상업지역 · 정방형 · 완경사 · 소로한면 |
| 이용상태 | 상가(음식점)으로 이용하였으나 평가시점 현재 공실 |
| 소유자 | 이재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,120,900원 / 137,120,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리신용협동조합 / 59,665,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준은 2020.10.05 이리신용협동조합 근저당 60,000,000원입니다. 2025.03.18 전북신용보증재단의 가처분은 사해행위 취소로 인한 소유권이전등기말소 청구권을 피보전권리로 하지만, 말소기준권리 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2026.09.21 이 근저당권이 주식회사이지엔피엘대부에 확정채권양도로 이전된 등기도 추가돼 있습니다. 다만 말소기준 시점 자체는 2020.10.05 근저당권 설정일입니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준점이 없다
이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 잡혀 있지 않습니다. 따라서 감정가 137,120,900원이 최근 거래가격보다 낮은지 높은지 수치로 판단할 근거가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,120,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,719,693원 |
| 2. 근저당 · 이리신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,401,207원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 74,401,207원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리남창초등학교 남서측 인근의 익산시 기존시가지대로, 주위는 상가와 주택이 혼재합니다.
- 교통. 주변에 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성과 대중교통여건은 무난합니다.
- 이용. 상가(음식점)으로 이용됐으나 평가시점 현재 공실입니다.
- 건물. 벽돌조 판넬지붕 단층 건은 현황 아스팔트 슁글지붕이며, 조적조 판넬지붕 단층 건이 함께 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생시설과 보일러시설이 돼 있습니다.
- 토지. 185.1㎡의 대지로 일반상업지역이며, 정방형·완경사·소로한면 조건입니다. 공시지가는 328,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2020.10.05 근저당권입니다. 뒤의 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다.
- 근저당권 이전. 2026.09.21 주식회사이지엔피엘대부로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 추가돼 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·경계·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실. 상가(음식점) 이용 이력은 있지만 현재 공실이므로 임대수익을 전제로 가격을 정하기 전에 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교값이 없어 감정가 137,120,900원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 뒤 가처분과 경매개시결정은 소멸해 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차와 유찰 시나리오에서도 채권 미배당액은 0원입니다.
다만 근린시설 + 토지이고 현재 공실이라는 점이 가격 판단의 핵심입니다. 실거래 기준점이 없어 감정가 137,120,900원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성보다 실제 상권·임대수요·건물 상태·토지가치를 확인해 입찰가를 정하는 유형입니다.
