전주지방법원 2025타경21182. 익산시 신동 558-1 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 당시 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층이며 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)으로 조사됐습니다. 토지는 597㎡이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다.
권리분석의 출발점은 2017.12.29. 설정된 우리신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 442,000,000원이고 공동담보로 토지 신동 558-1이 기재돼 있습니다. 이후 전세권·주택임차권·가압류· 후순위 근저당과 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정된 권리입니다. 다만 등기상 소멸 여부와 별개로 다가구주택은 각 호실의 전입·점유·보증금·확정일자 관계를 개별 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21182 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 신동 558-1 · 동서로15길 1-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 기본 위생·급배수·개별난방설비 |
| 토지 | 597㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조승호 |
| 감정가 / 최저가 | 951,419,700원 / 951,419,700원 (신건) |
| 경매 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.29. 우리신용협동조합 근저당 442,000,000원입니다. 이후 2018년 신연욱 전세권, 2024~2025년 주택임차권등기, 박찬일 가압류, 정승환 근저당, 송다은의 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서도 명시적인 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 12명 개별 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 우준혁 | 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김수훈 | 2022.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김준영 | 2024.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박준성 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 천영진 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김민서 | 2023.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 송다은 | 2022.11.09 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정승재 | 2022.12.19 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박찬일 | 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송재호 | 2023.11.15 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전규석 | 2024.04.15 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
송다은·정승재·박찬일·송재호·전규석은 등기부에 주택임차권이 등기돼 있습니다. 김지은·우준혁·김수훈·김준영·박준성·천영진·김민서는 보증금이 확인되지 않습니다. 박찬일은 등기부상 주민등록일자 없음·점유상실이 기재돼 있으나, 별도 정리상 전입일 미상으로 대항력 판정은 확정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건
현재 감정가와 최저매각가는 모두 951,419,700원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 951,419,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,914,197원 |
| 1. 근저당 · 우리신용협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 2. 전세권 · 신연욱 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박찬일 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 정승환 | 24,995,000원 | 24,995,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 송다은 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 327,510,503원 |
제공된 예상배당에서는 채권 합계 611,995,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 327,510,503원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리북일초등학교 남서측 인근이며, 노변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택 등이 있는 기존주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 597㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 408,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박찬일 전입·점유 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력은 “가능·미상”으로 남겨야 합니다. 주민등록과 실제 점유 이력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김지은·우준혁·김수훈·김준영·박준성·천영진·김민서의 보증금과 계약내용을 확인해야 합니다.
- 관계인 임대차 확인. 송다은과 박찬일은 각각 경매채권자·가압류채권자 지위와 임차권이 겹치므로 보증금 지급 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 현황도면·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 951,419,700원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 직접 봐야 한다”
이 사건의 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2017.12.29. 우리신용협동조합 근저당이 기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서에도 명시적 인수권리는 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 신건 매각가 951,419,700원에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 실제 이용상태가 다가구주택이고 확인되는 임차·점유관계가 많습니다. 대부분의 전입은 말소기준보다 늦지만, 박찬일은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정을 확정할 수 없습니다. 여기에 일부 점유자의 보증금도 확인되지 않고, 송다은·박찬일은 다른 권리관계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸 = 임차 검토 종료”로 보면 안 되는 사건입니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 신건 감정가의 가격 매력까지 단정하지 말고, 권리 원본·임대차 원본·현장 점유를 함께 확인하는 접근이 맞습니다.
