전주지방법원 2025타경21203. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 3층 304호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당, 김영실 가압류, 박진수 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 응찰가격을 먼저 봐야 합니다. 감정가이자 현재 최저가인 302,000,000원은 동일 면적 최근 9건 평균 222,444,444원보다 79,555,556원 높고, 최근 거래 중 최고가 255,000,000원보다도 47,000,000원 높습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 3층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 사용승인일 2022.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당입니다. 박진수의 임대차계약은 2020.06.05.이지만, 주택임대차보호법상 대항력 판단의 핵심인 주민등록과 점유개시는 2022.10.31.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 2024.10.04. 임차권등기와 배당요구가 있어도 매수인이 보증금 240,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다. 예상배당 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진수 전유부분 건물의 전부 | 240,000,000원 | 2022.10.31 | 2022.10.20 | 없음 말소기준 후 전입·점유 | 후순위 배당요구 2024.10.04 | 0원 |
② 시세 비교 — 3.02억은 최근 거래권을 크게 웃돈다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 평균의 135.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 신건 최저가 302,000,000원은 최근 평균보다 79,555,556원 높을 뿐 아니라 최근 최고 거래가 255,000,000원도 47,000,000원 초과합니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 296,972,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 302,000,000원에서는 집행비용 5,028,000원을 제외한 296,972,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 장종수 근저당·김영실 가압류·신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 아파트 용도로서 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 3층 304호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지는 대체로 사다리형 평지이고 4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 지정이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래 9건이 확인되지만 거래가는 210,000,000원~255,000,000원에 형성되어 있어 현재 경매 최저가 302,000,000원과의 격차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격 경계. 실질취득가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 135.8%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 1회 유찰도 재검토. 241,600,000원은 최근 평균의 약 108.6%로 여전히 평균 시세 위입니다. 2회 유찰가 193,280,000원부터 최근 거래권 아래로 진입합니다.
- 임차인 박진수. 전입·점유 2022.10.31은 말소기준 2022.10.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 240,000,000원의 매수인 승계액은 0원으로 산정됩니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 설정등기 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원이 함께 있으므로 실제 채권최고액과 공동담보 해제 범위를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 입찰 전 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 권리 구조는 현재 자료 기준 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 박진수는 2022.10.31. 전입·점유해 대항력이 없습니다. 임차권등기도 말소기준 이후이며 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 135.8%이고, 최신 거래 215,000,000원이나 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 241,600,000원조차 최근 평균의 약 108.6%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 현재 가격은 보류로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 가격 비교상 의미가 생기는 구간은 2회 유찰 시 193,280,000원부터입니다.
