전주지방법원 2026타경10049. 군산시 나운동 삼성아파트 111동 8층 801호, 전용 73.926㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김동희이며 2021.04.30 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석상 말소기준은 2021.05.10 설정된 이명숙의 근저당권 30,000,000원이고, 이후 농협은행 주식회사·신한카드 주식회사·주식회사 케이비국민카드의 가압류와 2026.02.04 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 주의가 필요합니다. 최저매각가 120,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 112,666,666원보다 높고, 가장 최근인 2026.08 거래 110,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래군이 그보다 오래된 거래군보다 10.8% 낮아진 흐름까지 감안하면, 신건에서 감정가 수준으로 접근할 때 가격 안전마진은 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 401 삼성아파트 111동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.926㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김동희 (2021.04.30 소유권이전 · 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 79,228,490원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 제시된 권리관계에서는 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 전입 여부는 입찰 전에 원본 서류와 현장조사로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
삼성아파트는 670세대, 1998.05.02 준공 단지이며 비교 평형은 전용 73.93㎡입니다. 확인된 최근 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 9건, 평균은 112,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.93㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 73.93㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 73.93㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 73.93㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 73.93㎡ | 14 | 131,000,000원 |
| 2026.03 | 73.93㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 73.93㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 73.93㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 73.93㎡ | 14 | 112,000,000원 |
| 2025.06 | 73.93㎡ | 11 | 144,000,000원 |
| 2025.03 | 73.93㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 73.93㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 112,666,666원 |
전체 12건 평균은 116,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 112,666,666원으로 낮아졌고 최신 거래는 110,000,000원입니다. 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 게다가 최근 거래 흐름이 이전 거래군보다 -10.8%여서 전체 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 이명숙 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,319,092원 | 14,319,092원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,526,870원 | 14,526,870원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 38,821,538원 | 38,821,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,852,500원 |
현재 회차 120,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 97,667,500원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 19,852,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 96,000,000원에서 미배당 3,795,500원, 2회 유찰 시 76,800,000원에서 미배당 22,649,900원이 발생하는 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산진포초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 부근 간선도로에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물로, 위생설비·난방설비·승강기설비·옥내소화전 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리꼴 평지의 아파트부지이며, 주위로 왕복3차로 및 왕복2차로 아스팔트도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역·교육환경보호구역 등이 포함되며 일부 도로 저촉은 사용·수익에 영향이 없는 것으로 평가됐습니다.
- 공시지가. 604,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 670세대 아파트로 실거래는 이어지고 있으나, 최근 거래 흐름이 이전 거래군보다 10.8% 낮아 가격 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 116,083,333원보다 최근 12개월 평균 112,666,666원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.8% 낮습니다. 신건 감정가 120,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 낙관하지 않는 편이 맞습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·전입세대·점유 상태를 입찰 전에 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차 가격과 최근 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 현재 제시된 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 112,666,666원의 106.5%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -10.8%인 만큼 권리는 합격, 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다. 현재 회차에서 권리 안전성만 보고 서두르기보다 실제 응찰가는 최근 실거래 흐름을 기준으로 판단하는 편이 합리적입니다.
